Азиатская волна спада продаж недвижимости захлестнет мск?

Yep

или азия нам не указ?


Вести
Азиатский рынок недвижимости в I квартале 2009 года зафиксировал масштабное падение - в целом продажи упали на 83%. При этом Япония, Сингапур и Гонконг пострадали больше всего. Такие выводы сделал один из ведущих консультантов по недвижимости компания CB Richard Ellis (СBRE), пишет BFM.ru.
Снижение продаж в регионе составило 83% к IV кварталу - с 18,02 млрд долларов до 3,1 млрд долларов, сообщается в обзоре CBRE. По секторам самый сильный спад произошел в промышленной недвижимости - на 95% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Далее - рынок офисной и розничной недвижимости, где сокращение достигало 89% и 40% соответственно.
В Сингапуре в первые три месяца года состоялось всего три сделки по продаже инвестиционной недвижимости. Аналитики полагают, что потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию. Совокупный объем инвестиционных продаж составил 204,2 млн сингапурских долларов, что на 51,8% ниже по сравнению с IV кварталом и на 97,7% ниже аналогичного показателя за 2008 год.
Таких низких квартальных значений не было с 1998 года (тогда в I квартале был зафиксирован показатель 49,29 млн долларов, а в III квартале - 110,62 млн долларов).
В Гонконге институциональная инвестиционная активность упала. Инвесторы на рынке недвижимости сталкиваются с трудностями в привлечении как собственного, так и заемного капитала. Тем не менее число сделок объемом до 100 млн гонконгских долларов и спрос на жилую недвижимость существенно выросли к концу I квартала 2009 года. Это стало возможным благодаря нескольким раундам правительственных интервенций, которые привели к тому, что коммерческие банки постепенно стали смягчать нормативы кредитования под недвижимость и снижать ипотечные ставки.
Крупнейшей сделкой с недвижимостью в Азии стала продажа здания универмага Sogo Department Shinsaibashi Store в Осаке примерно за 383,6 млн долларов.
Тем не менее, развитие сектора коммерческой недвижимости в Японии и Южной Корее ограничивают жесткие нормативы в кредитовании. Это приводит к увеличению числа объектов на рынке и сокращению общего объема сделок.
В Китае объем сделок оставался небольшим ввиду продолжающегося спада и снижения (стоимости капитала), в Таиланде инвестиционная активность была невысокой из-за трудностей с привлечением финансирования.
Индонезийский и малайзийский рынки функционировали довольно вяло, хотя здесь не было такого спада, как в других странах региона. В Индии продолжается снижение активности на фоне глобального спада.
Аншуман Мэгазин (Anshuman Magazine), председатель правления и управляющий директор CB Richard Ellis, South Asia, комментирует: "Индийский рынок недвижимости в большей или меньшей степени отражал общие тенденции азиатских рынков, здесь также отмечалось снижение объемов сделок и нехватка капитала. Инвестиционный спрос в Индии возродится, когда настроения в глобальной экономике стабилизируются и когда международные и индийские компании и фонды почувствуют себя увереннее и смогут вернуться на рынок".
http://realty.newsru.com/article/22may2009/asia

koot

У нас цены паааатихоньку снижаются. Риэлторы каждую неделю пишут статейки в газетах о том, что цены больше падать не будут, дно достигнуто и т.д. и т.п. Однако народ, который покупает квартиры или ведет переговоры об этом, рассказывают, что на переговорах размер дисконта доходит до 30-35% от первоначально объявленной стоимости. Но мы таки Азия, не Европа-с.

Yep

Да-да, я даже где-то видел тему что спад в мск закончился и начался рост 😊

Nadezda

15:37 14/05/2009

МОСКВА, 14 мая - РИА Новости. Строительный и девелоперский рынок России находятся сегодня в преддверии серьезных структурных перемен, считают эксперты, опрошенные РИА Новости. Резкое сокращение продаж жилья, значительное снижение ставок на аренду коммерческой недвижимости, отсутствие оборотных средств, высокие ставки по кредитам - все это неминуемо приведет к тому, что ряд компаний просто обанкротится и исчезнет с рынка, а многие сменят владельцев, в том числе за счет слияний и поглощений.

Строители впадают в пессимизм

Многие строители смотрят на перспективы рынка весьма пессимистично.

Так, почетный президент Российского союза строителей (РСС) Виктор Забелин заявил о том, что выполнение нацпроекта "Доступное жилье" в сегодняшних условиях невозможно, "и необходимо констатировать, что мы не можем начать строить по 1 квадратному метру на жителя России в год к 2020 году".

По его мнению, строительная отрасль находится сегодня в тяжелейшем положении, а строительные компании не имеют возможности брать кредиты под 20% и более процентов годовых.

На незавидное состояние стройсектора указывает и вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев, который считает, что значительная часть строительных компаний из-за сложившейся на строительном рынке России ситуации уже сегодня находятся в предбанкротном состоянии.

"Нами выборочно было исследовано 20 регионов Уральского, Приволжского и Сибирского федеральных округов. В результате этот анализ показал нам, что не менее 70% строительных компаний России не имеют возможности вернуть кредиты банкам, что может привести к их разорению, в случае, если банки выставят требования возврата кредита, так как банки могут в любой момент инициировать процедуру банкротства против них", - рассказал РИА Новости Пономарев.

По его мнению, столь серьезная ситуация возникла из-за снижения покупательской активности населения.

Кроме этого, из-за влияния мирового финансового кризиса в значительной степени упали и цены на недвижимость, поэтому-то многим компаниям сейчас и не хватает средств, чтобы расплатиться с банками, поясняет он.

"Если компания продает по той же цене, за которую она построила - она ничего не зарабатывает. Но ведь строительство велось на банковские кредиты, которые выдавались под проценты. А если нет прибыли, то и нечем платить эти проценты, а это уже банкротство. В ближайшей перспективе улучшение ситуации вряд ли наступит, поэтому летом можно ожидать либо пика банкротств, либо пика слияний и поглощений одних компаний другими", - уточняет Пономарев.

Генеральный директор РСС Михаил Викторов соглашается с оценкой ситуации Пономаревым и предполагает, что "может, даже не 70%, а все 80% компаний впоследствии уйдут с рынка".

"Здесь ведь еще необходимо учитывать и "фирмы-однодневки", и "обналички", созданные для разового участия в тендерах. Такие уйдут 100%. Как они уйдут - путем банкротства или простого закрытия - это уже другой вопрос", - добавляет он.

Как рассказал РИА Новости первый вице-президент Ассоциации региональных банков России (ассоциация "Россия") Владимир Гамза, подобную тяжелую ситуацию на строительном рынке можно объяснить сложившимся замкнутым кругом.

"Недостроенную недвижимость (как жилую, так и коммерческую) не покупают, так как люди боятся, что строители не выполнят свои обязательства. В связи с тем, что встали продажи, банки перестали кредитовать. Перестали кредитовать банки - у строителей не стало оборотных средств. Не стало оборотных средств - встали стройки, и круг замкнулся".

Не хватает господдержки

По мнению Гамзы, этот круг может разорвать только государство, и "специально созданный Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) должен занять в этом активную позицию, ведь у него есть право выкупа участков с недостроенными зданиями".

"Как только этот фонд придет на стройплощадку, люди начнут покупать, так как доверие к государству сейчас очень высокое. Как только оживет строительство - банки начнут кредитовать. Но разорвать этот круг с помощью вливания денег в конкретные компании не получается. Поэтому, думаю, надо заниматься конкретными объектами", - отмечает Гамза.

В то же время все эксперты, опрошенные "РИА Новости - Недвижимость", сходятся во мнении, что государство в настоящий момент недостаточно уделяет внимания строительному сектору.

"К сожалению, то, что декларируется государством сегодня, даже там, где были приняты конкретные решения, не выполняется. Государство очень мало консультируется с общественными организациями, со строительными компаниями, с участниками рынка. Они-то знают о состоянии на рынке, тогда как государство реального анализа и вообще подобной работы не ведет. Именно поэтому органы власти оказались не готовы к сложившейся ситуации на строительном рынке России, а громкие фразы про то, что строительство - это локомотив, который выведет страну из кризиса - это лишь слова, а говорить - не мешки ворочать", - подчеркивает Пономарев.

Вместе с тем Пономарев признает, что ряд мер объявленных государством уже реализуется.

"Оно выкупает готовое жилье, через фонд содействию ЖКХ участвует в достройке жилья с высокой степенью готовности, но всего этого явно недостаточно, этого явно не хватает", - полагает он.

Между тем, Гамза уверен, что государству нельзя допустить, чтобы в сегодняшних условиях стройсектор остановился, "ведь на нем завязано множество других отраслей".

"Строительство - это действительно локомотив, который может вытянуть из кризиса и другие отрасли. Нужна целевая государственная программа по поддержке стройотрасли, разговоры об этом идут, но я пока не вижу, чтобы были реальные действия со стороны государства", - сетует он.

Возможные последствия

В противном случае, прогнозирует Гамза, за строительным сектором будут обанкрочены все те, кто его обслуживает, например, производители строительных и отделочных материалов. Дальше "посыпятся" те, кто занимается обустройством квартир, мебелью и другие, так как из-за отсутствия жилья у них не будет сбыта, констатирует он.

В свою очередь Викторов обращает внимание на то, что если прогнозы о возможных банкротствах сбудутся, то в этой связи может обостриться проблема дольщиков. И вообще, как таковое банкротство не выгодно ни властям, ни компаниям, ни дольщикам, уверен он.

"Это как доменная печь, если ее остановить, то раскочегарить ее будет очень сложно. Поэтому очень важно не останавливать технологический процесс работы компаний. Необходимо вести мониторинг по действующей картинке, предвосхищать ситуацию и даже вмешиваться, если это потребуется", - считает он.

По его мнению, государство очень хорошо себя проявило в ситуации с банками, в какой-то степени вмешалось и спасло некоторые из них, не допустив массового обрушения системы.

Эту практику необходимо повторить и в строительстве, думает Викторов.

Среди самых очевидных последствий возможных банкротств российских строительных компаний, которые выделяет Пономарев, станут увольнения и последующая безработица.

"Если к уже безработным добавятся еще и строители, то ситуация только ухудшится. Кроме этого, будет неизбежен рост социальной напряженности, ведь гастарбайтеров увольняют, но не все они возвращаются домой, и в результате получается кочующее стадо", - добавляет Пономарев.

Послекризисное похмелье

По мнению Пономарева, в настоящий момент банки неохотно идут на реструктуризацию долгов компаний.

"Они еще не понимают, что идет новая волна кризиса, причиной которой будут невозвраты. Я уверен, что через один-два месяца мы все это почувствуем, ведь уже сейчас доля невозвратов с начала года увеличилась до 10% от общего объема выданных кредитов", - указал он.

Согласен с тем, что банки неохотно рефинансируют долги компаний, так как они не понимают, за счет чего компании будут в дальнейшем с ними рассчитываться, и Гамза.

По его словам, примерно 20% стоимости жилого дома - это подготовка исходной документации, еще 30% - коммуникации (дороги, газ, вода, электричество), "и только потом можно будет простроить коробку и продать ее".

"И если вы сделали только первую и вторую часть, то это ничего не стоит. Основная проблема ликвидности строительных объектов: если его невозможно достроить, то его цена - три копейки. Банк оценивает, а будет ли достроен дом и есть ли 100% вероятность, что квартиры будут проданы. И если у банка нет такого понимания, то, понятно, рефинансирования тоже не будет", - признает Гамза.

По какому бы сценарию - оптимистичному или пессимистичному - не стал бы развиваться строительный рынок страны в ближайшей перспективе эксперты, опрошенные РИА Новости, считают, что после завершения кризиса, российский рынок недвижимости будет совершенно другим. Произойдет смена собственников некоторых компаний, слияния и поглощения, многие объекты недвижимости обретут новых владельцев, какие-то стройфирмы вообще исчезнут с рынка.

При этом в любом случае, соглашаются эксперты, строители начнут строить более разумные и более нужные здания. Если раньше на рынке главенствовало мнение, что рынок поглотит любую постройку, то в дальнейшем девелоперам придется заранее просчитывать потребность рынка в каждом конкретном объекте. В противном же случае объект будет рисковать опять оказаться невостребованным.

http://www.rian.ru/economy/20090514/171046572.html

Lat.(izvinite) strelok

Если в одном месте убудет- значит, в другом обязательно прибудет... То есть- инвесторы из азии переберутся делать бизнес туда где жилье сейчас стоит "ниже минимума". Начнут скупать там, цены там же начнутся подниматься, народ потянется покупать пока не подорожало- ну, а дальше понятно: Инвесторы вынимают свои деньги, рынок- вниз, жители- с ипотекой, инвесторы- ищут новый рынок... Осталось чуток подумать и проставить названия рынков 😊
...Кстати, полтора года назад цена квадратного метра вторичного жилья в Риге стоили 2 тысячи евро, сейчас- 600... Это дно? Или еще- таки не дно? 😛 😊

koot

У нас на местном ресурсе (Екатеринбург) еще с месяц назад прошла информация о том, что застройщики начали сливать жилье государственным структурам (не помню точно кому из них) по ценам до 35 тысяч за квадрат максимум. Ну и о том, что 75-90% застройщиков в ближайшее время ждет банкротство.

Yep

Lat.(izvinite) strelok
...Кстати, полтора года назад цена квадратного метра вторичного жилья в Риге стоили 2 тысячи евро, сейчас- 600... Это дно? Или еще- таки не дно? 😛 😊
Не знаю, дно это или нет - но это докризисная себестоимость строительства.

Nadezda

Я работаю как раз в строительно-инвестиционной азиатской компании ))) нас просто завалили проектами строительства жилой и коммерческой недвижимости - народ земли захапал, а денег на строительство нет... переоформлять всю строительную документацию и строить жилье среднего класса никто не хочет, хотя это единственное что сейчас можно продать хотя бы тому же государству под его социальные программы. Вот и таскают нам проекты монструозных бизнесс-центров и элитных небоскребов, которые никто не строить, ни покупать в ближайшее время не будет. Покупать не будут, потому что нет уверенности, что достроят, стоить не будут потому что ни банки, ни инвесторы не дают денег, а денег не дают, потому что не получится реализовать все эти элитные квадратные метры по объявленной цене...

Yep

Nadezda
Я работаю как раз в строительно-инвестиционной азиатской компании ))) нас просто завалили проектами строительства жилой и коммерческой недвижимости - народ земли захапал, а денег на строительство нет... переоформлять всю строительную документацию и строить жилье среднего класса никто не хочет, хотя это единственное что сейчас можно продать хотя бы тому же государству под его социальные программы. Вот и таскают нам проекты монструозных бизнесс-центров и элитных небоскребов, которые никто не строить, ни покупать в ближайшее время не будет. Покупать не будут, потому что нет уверенности, что достроят, стоить не будут потому что ни банки, ни инвесторы не дают денег, а денег не дают, потому что не получится реализовать все эти элитные квадратные метры по объявленной цене...
Да и в аренду их тоже не сдать.


Nadezda

с арендой в Москве тоже сейчас туго. Компании косяками выезжают из центра.
Когда б\ц, в котором мы сейчас сидим, только открылся, управляющая зданием компания могла себе позволить выбирать из желающих снимать там офисы - выбирались компании класса "Дисней" или "British Petroleum", сейчас там пустуют целые этажи - арендаторы не в состоянии покрыть арендную плату.
Уже в существующих бизнес центрах пустуют площади, разумеется строительство новых на данный момент не выгодно - просто не будет спроса, и в эти проекты никто денег вкладывать не будет.

Северный Воин

Yep
Да-да, я даже где-то видел тему что спад в мск закончился и начался рост 😊

Цены упадут а продажи останутся на прежних позициях. Это вже МСК 😊

Yep

Nadezda
с арендой в Москве тоже сейчас туго. Компании косяками выезжают из центра.
Когда б\ц, в котором мы сейчас сидим, только открылся, управляющая зданием компания могла себе позволить выбирать из желающих снимать там офисы - выбирались компании класса "Дисней" или "British Petroleum", сейчас там пустуют целые этажи - арендаторы не в состоянии покрыть арендную плату.
Уже в существующих бизнес центрах пустуют площади, разумеется строительство новых на данный момент не выгодно - просто не будет спроса, и в эти проекты никто денег вкладывать не будет.
А арендодатели не думают снижать цены на аренду?
Или им выгодно самим платить стоимость содержания, но цену держать?

Nadezda

На данный момент не снижают, что будет потом - не знаю.
Уже сейчас проехавшись по центру Москвы по рекламам типа "офисы в аренду" можно оценить масштабы миграции компаний )) я бы тоже с удовольствием мигрировала с этого Арбата, а то за аренду денег платим, а в туалетах даже горячей воды никогда нет...

Северный Воин

А арендодатели не думают снижать цены на аренду?
Не планирую..

koot

Северный Воин
Не планирую..

Ой вэй, штож ви такой жадный? 😊
У нас тоже постепенно пустеют площади. Пообщались с арендодателями - они оказались разумными людьми и скинули цену аренды на 30%. Но есть такое ощущение что это мало поможет. Спрос чертовски упал. МизЕрный.

Nikofar

Yep
Не знаю, дно это или нет - но это докризисная себестоимость строительства.
Где-то так, включая инфраструктуру. Плюс взятки и откаты. Если последние убрать, то "себестоимость" с неплохим уровнем рентабельности составит 350-400. ИМХО, естественно. 😊

кака

Nikofar
составит 350-400. ИМХО, естественно.
И что важно за эту цену всё улетит в секунду. Как горячие пирожки. И можно быстренько приняться за следующий цикл. Но это надо крутиться работать.

Diego03

Северный Воин
Не планирую..
Я уже снизил цену предложения. Для новых арендаторов. 😛

Ann

В провинции цены упали очень значительно.
В МО средненько, в самой Москве крайне немного 😞 А с учетом роста курса $ не особо и упали.
Может какой-то крупный медедь и может продавить хорошую скидку, но обычным людям типа меня как ничего не светило, так и не светит. Помаячил шанс продать кой-чего в провинции и прикупить что-то в Москве, но с нонешним паритетом цен не хватит даже на конуру для Рамси.

кака

Ann
но обычным людям типа меня как ничего не светило, так и не светит.
+1000
И кризис то мировой пошёл от того что, наши олигархи со своими нормами прибыли не меньше 500% но даёшь тышшу, развратили всю мировую кап. систему. Там тоже захотели закрома пополнять (личные) такими же темпами. НО хотеть можно а где ж взять то, вот и приловчились по Рассейски же титьку у мамки (читай государства) сосать и в кризис вошли штоб попроще сие делать. Ну а наши что хужее тоже поехали, поддержим автопром строителей в смысле дельцов от строительства и наши тоже присосались и так всё по кругу. Так что если услышите рядом чавканье осмотритесь не с вас ли
штаны отсасывают. Такие вот финансовые мысли с деревенской завалинки.

Yep

в мск на рынок пошло инвестиционное жильё...

Ann

Не заметно... а земля так даже подорожала, в области. Видать со всеми скачами валюты, народ побогаче начал вкладывать в вечные ценности.