Подскажите по покупке части земельного участка

Друзья, подскажите пожалуйста.
Приобретаю участок, земли нас. пунктов, под ИЖС. Участок получен путем разделения одного большого участка на два поменьше. Получен кадастровый паспорт на оба участка, но свидетельства о регистрации права собственности пока не получены. В регистрационной службе сказали, что можно сделать две операции за один раз, т. е. владелец большого участка пишет заявление на раздел, прикладывает кадастровые паспорта, и сразу же мы сдаем пакет документов для регистрации моего права собственности на один из вновь полученных участков.
Вот в связи с этим и возник вопрос, не страшно ли, что у меня не получится указать в договоре купли-продажи номер свидетельства о регистрации (т.к. на данный момент его нет) и на каком основании принадлежит этот участок собственнику? Т. е. достаточно ли будет если я укажу кад. номер, адрес, категорию и разрешенное использование земли, площадь участка и приложу его план? Есть ли какие-то требования к плану или можно его тупо скопировать из кадастрового паспорта?
И еще, с продавцом достигнута устная договоренность о выплате части суммы в рассрочку, хотелось бы это зафиксировать в договоре. Можно ли это сделать, не повлияет ли это на сроки регистрации права собственности и выдачи свидетельства о регистрации?

В принципе ничего страшного в этом нет. Указывать реквизиты Свидетельства о гос. регистрации в договоре не обязательно, если оформлять договор в простой письменной форме. Просто регистрация перехода права собственности по вашему договору будет производится после гос. регистрации права собственности на выделенный участок. Соответственно, существует некоторый риск, что по каким-либо причинам (напр. ошибки в кадастром паспорте и т.п.) регистрация выделенного участка не состоится и, соответственно, не состоится и регистрация перехода права собственности по вашему договору.
Прилагать кадастровый план к договору купли-продажи зем. участка, если кадастровый паспорт уже предоставлялся в Росрегистрацию раньше и не было никаких изменений, не обязательно (а вашем случае только так и может быть), но лучше уточнить, т.к. "на местах" могут быть свои нюансы.
Указание в договоре условия о рассрочке платеже на сроки не влияет, но в этом случае у продавца возникает права залога на зем. участок в силу закона, если иное не будет предусмотрено вашим с ним договором.
И еще не забудьте получить нотариально удостоверенное согласие супруги продавца на продажу зем. участка или заявление продавца (подпись засвидетельствовать в нот. порядке) о том, что в момент приобретения права собственности на зем. участок он в браке не состоял, или что приобрел его по безвозмездной сделке, даже если Росрегистрация не будет требовать такого заявления или согласия.

Понятно, спасибо большое!
Еще возник вопрос по адресу. Сейчас у этих участков один адрес, ул. Ленина, 10, его я и в договоре купли-продажи указывал. Я так понял и в свидетельстве о регистрации напишут этот адрес. А потом ведь мне его менять надо будет на адрес ул. Ленина, 10А. Менять и свидетельство придется? Или как-то заранее это предусмотреть?

Нет, заранее предусмотреть не получится. Регистрация будет проводится с указанием адресного ориентира, указанного в кадастровом паспорте. После получения нового адреса желательно, конечно, внести соответствующие изменения в Гос. реестр и получить новое свидетельство.

Просто нужно разделять два понятия:
1. Документ или документы которые определяют право собственности.
2. Документ о государственной регистрации прав собственности (то бишь свидетельство).

Свидетельство лишь подтверждает факт государственной регистрации (т.е. записи в государственный реестр) и его можно не получать...

fref1
Свидетельство лишь подтверждает факт государственной регистрации (т.е. записи в государственный реестр) и его можно не получать...

Это так, можно и не получать, но для обычного гражданина лучше, что бы все его документы были в полном порядке и лежали аккуратно дома...

Друзья, спасибо большое за консультацию!

а межевание разделенный частей большого участка проводилось продавцом?

Что-бы не плодить темы, задам вопрос в этой (с позволения автора).

Продавец хочет произвести процедуру раздела большого участка и продажи одной из разделенных частей по выше описанной схеме, но ... есть небольшие отличия
1. Есть документ от продавца (собственника) "Решение собственника о разделе зем участка"
2. "Свительство о гос регистрации права" на большой участок
3. Копия "Кадастрового паспорта" на разделенный участок на 2-х листах (В.1 и В.2)
На сайте Росреестра информации о вновь образованном участке информации нет. Ответ по запросу - сведения отсутствуют.
В работе - запрос "кадастровой выписки (КВ.1 ... КВ.6)" и "карты квартала".
Межевое дело, со слов продавца, находится в кадастровой палате (или в росреестре) и на руки межевое дело не выдается. По моей информации, собственник может получить копию межевого дела при предъявлении свительства и паспорта РФ за 800 руб или в бесплатно в Архиве.
То, что новый (разделенный) участок прошел межевание, со слов продавца, можно узнать по запросу кадастровой выписки, в которой есть информация кто и когда проводил межевание.

Вопрос
Где подвох со стороны Продавца и какие есть подводные камни?

p.s.
У меня есть опасения, что собственник не проводил межевания всех частей, образованных из большого участка, и мне будет необходимо делать межевание за свой счет.

Продавец настаивает на процедуре перерегистрации по описанной выше схеме по причине трудоемкости процедуры, потери времени и денежных средств.
Я, со своей стороны, вижу определенные риски, например, быть не единственным покупателем зем участка, разборки с соседями (границы)и потеря денежных средств, как минимум, на процедуру межевания.

1. В св-ве о регистрации права должен быть кадастровый номер участка.
2. В земельном кадастре нужно запросить кадастровый паспорт на этот номер (это должен сделать продавец и без этого документа росрегистрация ничего не оформит)и там уже смотреть что из себя участок представляет.
Пока у вас не будет нормального кадастрового паспорта именно на тот кусок что вы покупаете вы ничего оформить не сможете.
Межевое дело нужно до разделения участка, после того как сформированы новые участки оно не актуально.

т.е. мне придется повторно проводить межевание нового сформированного участка, который я собираюсь покупать ?

и договариваться с остальными собственниками если вам долю продадут :-)
и что бы продать вам то же их согласие нужно
в общем я бы покупал только нормально оформленный
или предложите продавцу вы ему задаток по договору
он вам доверенность
сами оформляете и потом основной договор и тд.

[/B]

[B]т.е. мне придется повторно проводить межевание нового сформированного участка, который я собираюсь покупать ?

Пришла Кадастровая выписка по участку

1. Кадастровый номер: Текущий. На карте росреестра отсутствует.
2. Предыдущие номера: Номер большого участка (мой участок в составе большого).
3. Разрешенное использование: Под индивидуальное жилищное строительство, Земли населенных пунктов - весь.
4. Фактическое использование/характеристика деятельности: прочерк
5. Сведения о правах: прочерк
6. Особые отметки: Кадастровый номер (текущий) равнозначен кадастровому номеру (текущий). Земельный участок расположен в кадастровом квартале (большой участок).
7. Характер сведений ГКН (статус записи о земельном участке): Сведения о земельном участке носят временный характер.
8. Доп. сведения: Кто и когда проводил межевание, дата межевания, дата внесения в кадастр недвижимости, общее кол-во листов выписки 4 шт (листы КB1,КB2,КB5,КB6),показаны номера смежных участков, точки границ участка и их координаты. Описание закрепления на местности - Закрепление отсутствует для всех точек

Вопросы
1. Чем чревата покупка такого участка, риски?
2. Межевание и вынос границ участка в натуру придется делать или нет?

Допник
1. Участок образуется путем разделения большого участка на несколько мелких участков
2. Есть копия свидетельства о собственности на большой участок.
3. Есть копия кадастрового паспорта небольшого участка(текущий), который собираюсь приобретать.

Всех заранее благодарю за помощь.

А как вы его купить если на него нет св-ва о праве собственности?
Как долю?

нет. предлагается другая схема ...
ее, кстати, использовал автор (ironv) этой темы 😊

Итак, получил свидетельство о регистрации. Правда пришлось переделать договор. В части основания, по которому вновь образуемый участок принадлежит Продавцу написали так: участок такой-т кадастровый N, такая-то площадь, категория земель, назначение, принадлежащий продавцу на основании свидетельства о регистрации такого-то, договора купли продажи такого-то (здесь пишем св-во и договор старого большого участка); решения собственника земельного участка о разделе земельного участка. В общем, получается 2 основания: документы на старый участок и решение собственника старого участка о его разделе. Если очень нужно могу скан договора выложить, так сказать для будущих поколений.
Вывод: можно одновременно подавать документы на раздел участка и на регистрацию права собственности нового хозяина на вновь образуемый участок. Госпошлину заплатили я 200 рублей, продавец 2 раза по 200

И доп объяснения автора
...мы пошли в кадастровую палату, заказали кадастрового инженера. Тот приехал на участок, все обмерил, разделил как мы хотели и подготовил кадастровый паспорт на каждый участок (2 шт.) Т.е. каждому новому участку он присвоил свой кадастровый номер. По идее продавцу надо было идти в рег. службу, подавать Решение собственника о разделе земельного участка и получать свидетельство о регистрации собсвтенности на каждый участок. После этого спокойно продавать. Но неохота нам было ждать месяц.

garik_sun
а межевание разделенный частей большого участка проводилось продавцом?

Извиняюсь, давно не заходил. Да, межевание проводилось за счет собственника. Т.е. сначала он обозначил свое желание продать часть участка. Я уточнил пути, как это можно сделать, продажу доли отмел сразу. Затем заключили договор с межевальщиками, приехал инженер, мы на месте определились по границе раздела, затем в офисе межевальщиков еще раз все уточнили и через некоторое время нам выдали 2 кадастровых паспорта на два новых участка. По классической схеме продавцу надо было обратиться в Росреестр и зафиксировать право собственности на оба этих участка. Но после консультации с коллективным разумом и специалистами росреестра был выбран второй путь в связи с меньшими временными затратами. В общем-то все получилось, право собственности зарегистрировали, свидетельство выдали.

Я смотрю, тут уже и с форумхаус мои посты подтянули 😊

Вот сканы договора купли-продажи, может кому пригодятся:

Договор прошел гос. регистрацию.