Покупка земельного участка

vks

Может здесь кто поможет - уже всю голову сломал...
Давно хотел построить собственный дом и вот наконец появилась некоторая сумма денег для покупки участка. Посмотрел объявления, поездил и решил что хочу купить чистый участок без построек - не надо ни чего ломать, переделывать да и дешевле. Но как оказалось здесь полная "засада": все такие участки у нас находятся в аренде на 3 года под ИЖС, но арендатор не может его продать (юридически)- для этого ему необходимо сделать так называемый "недострой" (8% стройки или по простому фундамент), перевести его в собственность и потом можно продавать. Среди риэлтеров мне предлагают следующие варианты:
1) арендатор дает мне (или моему представителю) ген. доверенность и расписку в получении денег - на каком основании будет расписка, да и доверенность можно отозвать, не хочу
2) -//- только вместо расписки договор займа - чуть лучше, но тоже не страхует
3) переуступка аренды - как я понял это за "мат. помощь" рег палате и в администрации, что похоже на не законные действия со всеми вытекающими (как пример: прихожу через год продлевать аренду или вводить в собственность а мне - а на каком основании была переуступка? и пошлют меня далеко и надолго и участка могу лишиться)
Самое интересное все такие участки продаются по одной из этих схем и вроде бы не слышно было чтобы кого то "кинули". Но что то мне не хочется открывать счет по таким делам и быть первым "кинутым" 😞
Консультировался со своими юристами, но точного и конкретного совета не смог получить - говорят как перестраховаться, но на таких условиях ни кто не продаст.
Что делать? Как правильно поступить?
Заранее благодарен!

Vovanoid

переуступить аренду он может, но тока еслир это не запрещено его договором аренды (ГК РФ), и то не дольше, чем на оставшийся от его 3 лет срок. оптимально "сделать так называемый "недострой" (8% стройки или по простому фундамент), перевести его в собственность и потом можно продавать". Но при этом объектом продажи будет сам недострой, а не зем. участок. После заключения договора купли-продажи недостроя Вам право собственности на него в ФРС не зарегистрируют, т.к. нет правоустанавливающих документов на землю. Наличие договора купли-продажи - это основание обратиться в местную администрацию для предоставления участка Вам в аренду или собственность согласно п. 1 ст. 36 Земельнгго Кодекса без конкурса. После выхода распоряжения о предоставлении Вам участка Вы при необходимости уточняете сведения кадастра об участке и со всем этим добром идете в ФРС регить одновременно и право на недострой, и право на землю. Вуаля.

makarkharp

вообще при приобретении земли по такой схеме,те. переуступка аренды,действительно проще выполнить нулевой цикл,те фундамент,ростверк,и сдать объект в эксплуатацию как незавершенку,потом приобрести землю в собстенность,в соответствии с земельным кодексом..

vks

в договоре есть пункт 4.3.2., который гласит: "Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с согласия Арендодателя" - т.е. не запрещено, но вот со слов разных риэлтеров, поступает разнаю информация. При этом одни говорят о незаконности данной процедуры, а другие наоборот говорят что только так и нужно делать... в такой форме я могу после заключения договора спокойно строить фундамент, который в оставшийся год (остаточный срок аренды) я должен буду оформить в "недострой" и зарегестрировать его, а потом продлевать аренду и т.д.

makarkharp

в любом случае необходим эксизный проект и разрешение на строительство

vks

да это все понятно. у меня вопрос не в том как все это делать (уже в принципе знаю), а в том, как приобрести участок с минимальным риском - вариант сначала построить недострой, а потом его покупать не совсем безопасный - что помешает продавцу увеличить цену, или вообще потом не отказаться от продажи? А оформить все это законно и т.д. очень сложно и из всех изученных мной вариантов самый безопасный - это переуступка. Вот конкретно в этом вопрос. Ведь если мне память не изменяет в законе написано: "Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с уведомлением Арендодателя" - т.е. одно слово заменили другим и смысл сразу стал другим, появились лазейки для КУМИ. Вот я сейчас и занимаюсь вопросом переуступки. А после переуступки я смогу спокойно, без нервов, сделать проект и разрешение за зиму, по весне построить фундамент и зарегестрировать недострой, ввести его в собственность и продлить аренду на землю...

Vovanoid

если в договоре написано, что субаренда тока с согласия администрации - то против этого не получится пойти 😞 , см. ГК РФ. Пускай продавец сначала недострой делает и регит...

vks

тут цена совсем другая получится, да и какой он фундамент поставит? У нас сейчас участки (из самых дешевых) с фундаментами от 1,2 млн и выше, а без него от 350 т.р. При чем последних гораздо больше вот и цена на них подняться не может - предложений очень много. Сейчас хочу попробывать получить согласие КУМИ на переуступку, а там посмотрю...

makarkharp

насколько я помню переуступка аренды земельного участка возможна без согласия муниципалитета.тоже в ГК. написано или в земельном-не помню врать не буду.
скорее в земельном.

vks

вот об этом я и пишу, в договоре:

"Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с согласия Арендодателя"
а в законе:
Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и в залог только с уведомлением Арендодателя"

makarkharp

уведомление и согласие-это две большие разницы 😊
фундамент тоже имеет место быть различной конструкции-под избушку со стенкой в 200 газосиликата и 1 этаж в 80 метров2 токмо идиет будет колотить 12-ти метровые сваи с шагом в метр 😊
но они существуют-проверено..

vks

так о чем пишу, гады 😞
о фундаментах тоже в курсе - поэтому и хочу купить чистый участок и все сделать самому. и переплачивать не хочется

vks

кстати, а кто знает - они имеют право вводить ограничения на переуступку? На сколько я понимаю это получается не совсем по закону. Хотя наверное не связываться лучше (имею ввиду оспаривать)?

makarkharp

если договором не предусмотрено иное -то по закону ИМХО

Stlanikov

+++если договором не предусмотрено иное -+++

Только если закон предусматривает возможность установления иного порядка разрешения вопроса договором, в противном случае пункт договора, противоречащий закону, ничтожен.

По русски:
Если в законе написано, что "переуступить аренду можно с уведомлением арендодателя" и больше ничего, то договором не может быть предусмотрен иной порядок, а если в договор внесли пункт, противоречащий этой норме, то он ничтожен. Если же в законе написано ровно то же самое, но к этому добавлено, "если договором не предусмотрено иное", то нужно следовать пункту договора.

Но там есть еще нюансы. Законом могут быть предусмотрены иные последствия нарушения. А тут очень высока вероятность, что они есть - земельные правоотношения, да еще и с участием о.м.с.

makarkharp

в законе написано,что при переуступке права аренды земельного участка, уведомлять администрацию(муниципалитет) не обязательно...земельный кодекс,если не ошибаюсь,простите не юрист,просто по работе сталкиваюсь

vks

так вот земельный кодекс и читал, может еще где почитать?

makarkharp

гражданский почитайте,градостроительный,лишним не будет-это точно,во всяком случае порядок сдачи объекта в эксплуатацию ,его узаконивание прописано в градостроительном кодексе.

vks

ну вот вроде все разрешилось, правда наверное повезло - оказалось знакомый работает в комитете - подошли к начальнику, написали заявление, он подписал, сдали в рег палату