Всем доброго дня!
Пожалуйста подскажите, помогите. Покупаю квартиру и очень озабочен документами продавца, все ли правильно.
Суть вопроса: У продавца есть договор купли-продажи и техпаспорт и все! Достаточно ли этого? Свидетельства на право собственности он не получал, т.к. в то время(а это 97г) все сделки регистрировались в БТИ, и помоему в местной администрации. В квартире сделана перепланировка, но сделана была еще тем хояином, до него(моего продавца)в 94 году. Техпаспорт кстати выдан уже с перепланировкой и там вроде все Ок. Но есть одна зацепочка из-за которой у меня бессоница, и сомнения в покупке, а квартира оч. понравилась. Зацепочка заключается в том, что площадь в техпаспорте на 1 м. кв. меньше, чем в договоре купли-продажи. Не будет ли гемора из-за этого в рег. палате, не хотелось бы терять время, жена уже в положении и срочо нужно жилье(пока живем у родственников).
И еще у него кв. получаетцо незарегистрирована, надо ли ему вначаль регистрировать ее в рег. палате а потом продавать, или же можно сразу на продажу. Не будут-ли у меня потом проблемы из-за этого?
Всех кто в этом чтото понимает очень прошу поделитесь мыслями.
Жду с нетерпеньем и заранее большое спасибо.
будет гемор из-за несовпадения данных
Раньше требовалось продавцу сначало получить свидетельство о праве собственности, а потом совершать сделку. Наверное и сейчас также. Если он получит это св-во, то очевидно все нормально. В вашем договоре укажите кол-во метров как в его свидетельстве.
Я понял следующее-пусть получит свидетельство, а тогда уже покупать у него кв-ру. ест-но метраж в дог-ре, как в свид-ве.
Спасибо добрые люди! Завтра позвоню продавцу и "обрадую".
В 1997 году не было свидетельств о регистрации. Договор купли-продажи подлежал государственной регистрации, но свидетельства не выдавалось.
На договоре найдите штампы о государственной регистрации и печать регистрирующего органа. Эти документы вполне легальны, и регистрировать их с целью получения свидетельства нет необходимости.
Чтобы абсолютно развеять свои сомнения, закажите в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество справку об отсутствии обременений на объект. Эту справку может заказать любой человек. в том числе и вы сами.
Данные в свидетельстве о собственности, который будет выдан на ваше имя, будут указаны в соответствии с данными БТИ. Они могут отличаться, и это не страшно. 1 метр - это не страшно. У нас тут по одной комнате данные отличались на полтора метра - и все нормально. Данные БТИ считаются самым правильными, и данные во всех других документах (вплоть до адреса) будут корректироваться в соответствии с БТИ.
Это может быть связано с те, что обмеры БТИ при сдаче дома были произведены недостаточно качественно, с тем, что люди делали ремонт (слои штукатурки тоже имеют толщины, и там набегает) и со многими другими причинам. На этот счет не стоит беспокоиться.
Чтобы абсолютно развеять свои сомнения, закажите в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество справку об отсутствии обременений на объект. Эту справку может заказать любой человек. в том числе и вы сами.Спасибо. В едином госреестре ссылаются на то, что сделка у них не регистрировалась, и данных нет, отказ. Т.к. сделка до 99г. рег-сь в БТИ, то все данные там, обр-ся туда.
Кстати БТИ моему прод-цу выдала справку по форме ф-11, чтоли, и там написано
: наличие обременений и арестов: снято
Что это может означать?
Я тоже преобретал квартиру без свидетельства был только договоро зарегистрированный в БТИ то же девяностые года и техпаспорт, в регистрационной всё прошло ничего неспрашивали.
Мне выписали свидетельство и выдали договор всё!
А что могут быть проблемы?
Посмотрите в св-ве и в пасп-те бти одни площади или нет, если есть расхождения, то возникнут трудности при продаже, поэт. советую урегулир. этот вопрос сейчас.
Кстати сегодня зашли в Сбербанк(я беру в сбербанке кредит ипотечный+), юрид. отдел и там сказали что продавцу необходимо получить св-во ибо потом у меня(пок-ля) могут возникнуть трудности с получением св-ва и если я рискую в срок его неполучить и тогда неотнесу в сбербанк, то с меня могут потребовать обратно денежки, а денежки на тот момент уже будут у продавца. Я должен в теч. 2 мес притести св-во о госрегистрации в сбербанк.
Я если честно этому рад, ибо когда у прод-ца есть св-во о госрегистрации, чувсвуешь себя спокойно. А когда там одна площадь с площадью техпаспорта БТИ и площадью дог-ра купли-продажи, то никогда ни у кого не возникнет вопросов.
Данные БТИ считаются самым правильными, и данные во всех других документах (вплоть до адреса) будут корректироваться в соответствии с БТИ.А я добавлю что мне скзали в юротделе: "раньше квадратуру меряли обычной рулеткой, а сейчас эл. прибором и поэтому оч. много ошибок и расхождений, почти в каждой квартире". Св-во получит продавец, а потом продажа.
Это может быть связано с те, что обмеры БТИ при сдаче дома были произведены недостаточно качественно, с тем, что люди делали ремонт (слои штукатурки тоже имеют толщины, и там набегает) и со многими другими причинам.
Dendic89Если очень нужно быть уверенным, идите к местным риэлтерам и попросите услугу по проверке квартиры. Правда, это денег стоит. Это там как договоритесь.
Спасибо. В едином госреестре ссылаются на то, что сделка у них не регистрировалась, и данных нет, отказ. Т.к. сделка до 99г. рег-сь в БТИ, то все данные там, обр-ся туда.
Dendic89
Кстати БТИ моему прод-цу выдала справку по форме ф-11, чтоли, и там написано: наличие обременений и арестов: снято
Что это может означать?
Это значит, что обременения были, но их сняли, и, следовательно, нет препятствий к совершению сделки.
Но вам все эти вопросы следовало бы задавать на месте. И сразу. Потому что сотруднику БТИ проще выяснить, что были за обременения, когда и на основания чего сняты - либо тут же заказать для вас другую справку, которая содержит более подробную информацию. Хотя для вас это роли не играет. Снято - и снято.
Dendic89
Кстати сегодня зашли в Сбербанк(я беру в сбербанке кредит ипотечный+), юрид. отдел и там сказали что продавцу необходимо получить св-во ибо потом у меня(пок-ля) могут возникнуть трудности с получением св-ва и если я рискую в срок его неполучить и тогда неотнесу в сбербанк, то с меня могут потребовать обратно денежки, а денежки на тот момент уже будут у продавца. Я должен в теч. 2 мес притести св-во о госрегистрации в сбербанк.
Вообще с такими вопросам надо идти не в сбербанк, а регпалату и эти вопросы задавать там. Потому регистрировать сделку будет не Сбербанк. А банковским работникам проще вас запугать, по принципу "чтобы чего не вышло".
Впрочем, если ваш продавец согласен, а вы готовы ждать еще месяц, то почему бы нет.
А вообще, когда есть такие сомнения, то надо не на ганзе такие вопросы задавать, а обратиться к грамотному юристу. Который будет видеть эти документы живьем и будет отвечать за то, чтобы ваша сделка была зарегистрирована.
Я нашим риэлторам не доверяю, и хочу сам во всем убедится, а за грамотные советы спасибо, все правильно говорите. Я решил пойти этим путем, ибо обращение в регпалату-это официальное заявление и прочая халабуда, требующая время и деньги. Пусть продавец парится, в конце концов еси получит св-во потом замор-ок не будет. А то что на ганзе, так здесь очень много умных и грамотных людей, вот вы например. Я могу по лек-вам консультацию дать если хотите. Для этого ганза и существует-здесь люди общаются и обмениваюся инфой по свем интеррисущим нас вопросам.
В регпалату можно и просто прийти проконсультироваться. Возьмите копии всех документов и спросите, пройдет ли такой пакет регистрацию. Это совершенно бесплатно, хотя и официально.
Мы обязательно консультируемся, когда есть какие-то вопросы или сомнения.
В вашей ситуации я бы вообще не парилась и выходила бы не сделку.
А что - у вас принято передавать деньги на сделке?
Если да, то как альтернативный вариант, вместо того, чтобы регистрировать право собственности и терять месяц на этом, можно просто деньги в банковскую ячейку заложить. Прошла регистрация - получите деньги. Не прошла - забирайте их обратно.
У меня ипотека, часть денег мои, а часть пред-ет банк. Я ест-но планирую арендавать депозитарную банковскую ячейку. Потом когда я получу св-во, продавец его пред-ет в банк и снимает с ячейки денежки, а остальные перечисляет банк, опятьже п/е регистрации сделки, т.к. до рег-ции процесс обратимый, а после, тока ч/з суд.
Сегодя продавец сдал бумаги на рег-цию и ч/з 10 дней ему пообещали выдать св-во. Затем наша сделка. Я доволен как слон. Прийдется тока подождать. Я думаю здесь спешка ни к чему, пусть зарегистрирует, так будет лучше.
Хороший продавец, лояльный! 😊
Да и покупатель неплохой. другой бы плюнул и пошел искать другую квартиру.
2 Dendic89
Red_Cat_2 В теме. Проверенный риэлтор.
Red_Cat_2Тогда, ЕМНИП, были в ходу ППСки - подтверждение прав собственника. Перед нотариатом продавец в присутствии покупателя получал в ГБР.
В 1997 году не было свидетельств о регистрации. Договор купли-продажи подлежал государственной регистрации, но свидетельства не выдавалось.
------------------
Проверено электроникой, обработано силиконом.
ГБР-это что?
Госуд. бюро регистр. ?
Dendic89Вроде городское. Уже не помню.
Госуд. бюро регистр. ?
------------------
Проверено электроникой, обработано силиконом.
Всем доброго здоровьечка!
Вопрос на засыпку: Когда денежки передавать за кв-ру. После сдачи док-в в рег палату, или после рег-ции сделки. Или вообще в момент подписания дог-ра купли-продажи.
Dendic89Схема 50-40-10. 50% после получения документов С РЕГИСТРАЦИИ, 40% после снятия бывших жильцов с регистрации (выписки), 10% после фактического освобождения жилья и передачи его новому собственнику по акту.
Когда денежки передавать за кв-ру.
------------------
Проверено электроникой, обработано силиконом.
Схема 50-40-10. 50% после получения документов С РЕГИСТРАЦИИ, 40% после снятия бывших жильцов с регистрации (выписки), 10% после фактического освобождения жилья и передачи его новому собственнику по акту.Схема хороша для пок-ля, а вот прод-ц рискует ибо если сделка зарегистрирована, то потом вернуть кв-ру мона тока ч/з суд. И 40-10 можно не передавать, кв-ра то уже зарегистрирована на пок-ля, иди и пропысывайся.
Выписаться прод-ц должен перед самым походом в рег палату, т.е ваша схема вообще мне не понятна.
В Москве принято передавать деньги через банковскую ячейку.
Деньги закладываются перед подписанием договора купл-продажи и сдачей его на регистрацию. Деньги закладываются под особые условия их получения.
Получить может только продавец по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи и/или других документов, подтверждающих выполнение всех договоренностей. Либо, в случае негистрации договора, в оговоренные сроки их забирает покупатель.
Почему-то далеко не везде этот способ прижился.
Хотя удобно.
Покупатель уже расстался с деньгами - и продавец это видел. А продавец их еще не получил. Так что в период регистрации деньги как раз заморожены.
Red_Cat_2И не только там. Это один из возможных вариантов. Росинкас, в частности, тоже рулит. Только они не предоставляют ячейку, а передают ценные пакеты на определённых условиях.
В Москве принято передавать деньги через банковскую ячейку.
Red_Cat_2Это называется эскро.
Деньги закладываются перед подписанием договора купл-продажи и сдачей его на регистрацию. Деньги закладываются под особые условия их получения.
Получить может только продавец по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи и/или других документов, подтверждающих выполнение всех договоренностей. Либо, в случае негистрации договора, в оговоренные сроки их забирает покупатель.
Dendic89А мир вообще не совершенен.
ваша схема вообще мне не понятна.
Dendic89Совершенно не обязательно. Обычно это происходит после регистрации договора отчуждения.
Выписаться прод-ц должен перед самым походом в рег палату
Dendic89И что толку, если там останутся зарегистрированными прежние жильцы? Ведь пока они не будут сняты с регистрации, они имеют право там жить. Вам это надо?
кв-ра то уже зарегистрирована на пок-ля, иди и пропысывайся.
Dendic89Ну, в случае серьёзного конфликта тут по любому только через суд. А при правильном эскро с чётко прописанными в договоре условиями передачи денег риск практически ничтожен.
Схема хороша для пок-ля, а вот прод-ц рискует ибо если сделка зарегистрирована, то потом вернуть кв-ру мона тока ч/з суд.
Вообще, эту схему продумало и обкатало не одно поколение постсоветских риэлтеров. Вы считаете себя более компетентными, чем они? Тогда зачем просите совета?
------------------
Проверено электроникой, обработано силиконом.
Trump
Dendic89Выписаться прод-ц должен перед самым походом в рег палату
Совершенно не обязательно. Обычно это происходит после регистрации договора отчуждения.quote:
Зависит от ситуации. При простой продаже квартиры продавец и другие лица, зарегистрированные в ней, обычно встают на регистрационный учет по новому месту жительства ДО сделки.
Если продавец и покупатель договорились об ином варианте, то, как правило, часть денег закладывается в ячейку под выписку - ее продавец может получить только по предъявлении документов, подтверждающих постановку его на учет либо снятие с учета.
Сроки снятия с учета при этом прописываются в договоре купли-продажи.
То же - при альтернативных сделках, т.е. в случаях, когда одновременно с продажей квартиры продавец приобретает альтернативное жилье.
Сумма, удерживаемая под подтверждение снятия с регистрационного учета, должна было не менее суммы затрат, которые в случае необходимости будут уплачены адвокату при обращении в суд.
И схема действительно обкатана.
Конечно, встечаются товарищи, которые и на сделках устраивают шоу с показательными выступлениями и пытаются доказать, что банковский договор не такой, что риски все равно велики... но другой схемы, при которой покупатель расстается с деньгами, а продавец их еще не получает, до сих пор не придумали.
Red_Cat_2Причём, как правило, ещё задолго до того, как выставить жильё на продажу. Или вообще со времён предыдущих хозяев там никто не был зарегистрирован. Такое жильё, особенно если там нечего вывозить и ремонтировать, в объявлениях называется "свободным".
При простой продаже квартиры продавец и другие лица, зарегистрированные в ней, обычно встают на регистрационный учет по новому месту жительства ДО сделки.
Red_Cat_2Это и есть те самые 40%. Лучше всё-таки снятие с учёта. Изредка в паспортной службе случаются глюки, и ситуация реально зависает надолго, вплоть до многочисленных судов.
часть денег закладывается в ячейку под выписку - ее продавец может получить только по предъявлении документов, подтверждающих постановку его на учет либо снятие с учета.
Red_Cat_2Также там могут быть прописаны санкции за нарушение сроков. И за несвоевременное освобождение и передачу жилья. Обычно на этом подлавливают спецконтингент - алкашей, наркоманов, педеранов.
Сроки снятия с учета при этом прописываются в договоре купли-продажи.
Red_Cat_2В Питере это называется встречная покупка или, на слэнге, встречка.
То же - при альтернативных сделках, т.е. в случаях, когда одновременно с продажей квартиры продавец приобретает альтернативное жилье.
Red_Cat_2Я бы сказал - замораживаемая или блокируемая. Цифра 40% ведь возникла не зря. Впрочем, как и остальные. На основании многочисленного горького опыта.
Сумма, удерживаемая под подтверждение снятия с регистрационного учета, должна было не менее суммы затрат, которые в случае необходимости будут уплачены адвокату при обращении в суд.
------------------
Проверено электроникой, обработано силиконом.
Trump, почто вы людей пугаете? Черт не такстрашен, как вы его малюете.
Все проблемы, как правило, разруливаются. А на все случаи соломку постелить все равно невозможно - жизнь всегда оказывается богаче и прикольнее, чем наши о ней предствления.
И, наверное, хватит, соревноваться... 😊
Red_Cat_2Да упаси бог. Предупреждён - значит защищён.
Trump, почто вы людей пугаете?
Red_Cat_2А начинали? Мне представляется, что мы дополняем друг друга.
И, наверное, хватит, соревноваться...
------------------
Проверено электроникой, обработано силиконом.
Вы сейчас наверно будете смеяться, но наши "риэлтеры" об этих схемах зн. только по наслышке, у нас все более проще. А за такую подробную информацию бальшое спасибо. 😛
Dendic89Вот честное слово не буду.
Вы сейчас наверно будете смеяться
Dendic89Это показатель их профессиональной компетенции и не более того. Видимо, не зря Вы их взяли в кавычки. Могу предположить, что и взаиморасчёты сторон у них происходят "через тумбочку".
наши "риэлтеры" об этих схемах зн. только по наслышке
Dendic89Завсегда пожалуйста.
А за такую подробную информацию бальшое спасибо.
Сегодня неприятно удивили.
Пришел в сбербанк, ибо у нас в городе только в сбербанке есть такая услуга, как депоз. банк. ячейка. и был обескуражен. Сказали что они только берут деньги на хранение а что там с покупкой-продажей, доп. согл. и все прочее этим не занимаются, мол ваши проблемы. И деньги забрать могу только я. Продавец может забрать их только по доверенности нотариальнозаверенной.
Расскажите поподробнее как производится расчет с пом. деп. банк.яч. Кто и где сост. это доп соглашен.
В моем случае, да и во всех, о которых я слышал было так. Приносишь в банк свои деньги, скажем за день-два до сделки, подписываешь кредитный договор. Деньги кладут на счет. На сделку в банк приезжает продавец, вы, риэлтер. Там подписывают договор купли-продажи, по той форме, что принята в данной местности. На основании этого договора банк добавляет свои деньги к вашим, все это налом демонстрируется всем зрителям, кладется в ячейку и выдается ключ. Ключ в моем случае был отдан пока моему риэлтеру, но это не принципиально. Главное - подписывается специальное соглашение к договору аренды ячейки. На основании которого продавец лично, очевидно предъявив паспорт, получает доступ только после предъявления:
1. Зарегистрированных документов, где квартира числится на имя покупаля;
2. Выписки из ЕГРН с теми же данными. Прописка продавца банк особо не волнует.
Если сделка не прошла, доступ передается покупателю.
А нельзя проще: банк выделил деньги, подписываем дог-р купли-продажи, демонстрируем денежки, и идем в регпалату сдаем док-ты. У пок-ля и продавца на руках только расписки(выд-ся в регпалате) о сданных док-х. Пок-ль забирает у прод-ца расписку и передает денежки. Смысл забрать расписку-без расписки наверное не передадут обратно док-ты. За переданные денежки ест-нно берет расписку, можно в присутствии свидетелей. И я думаю может еще взять расписку что он обещает неприостанавливать сделку в регпалате.
Но есть опр. риск какого хар-ра: А вдруг в рег палате возникнут вопросы и т.д., тода прийдется несладко пок-лю.
И вообще это можно рассматривать как вариант, как думаете уважаемые?
Я почему об этом завел разговор, дело в том, что у нас в Банке на кого открыли ячейку, тот и имеет доступ. Об использовании такой схемы передачи денег при покупке квартиры никто и знать не знает. Деньги по старинке отдают в мешке и расписок помоему даже не берут. Вообщем темнота.
Думаю еще сходить в регпалату спросить как и когда у нас в тундре принято передавать деньги.
Продавец теоретически может остановить регистрацию без бланка расписки. Расписка продавца о гарантии неприостановки также на регпалату впечатления не произведет, ИМХО. Вероятность "возникновения вопросов" в регпалате - второй риск, хорошо, что вы его понимаете и учитываете. Для всего этого и придумана ячейка. Деньги у надежного посредника-банка, который в отличии продавца или даже риэлтора кидать вас не заинтересован.
Единственное что можно - оплатить в регпалате ускорение регистрации. Хотя оно не всегда доступно. Мне было недоступно (и пришлось доплатить продавцу за ожидание).
Если продаец очень упирается, можно еще дать ему небольшую сумму под распику. Например 1-5 тыс долл., прописав в договоре купли-продажи этот момент, что деньги получены.
Если Сбер такой дремучий как вы пишите, можно еще так сделать - ячейку арендовать на имя продаца, но ключ, карточка-пропуск и ПАСПОРТ продавца будут у вас. Это совсем крайний вариант, но если идти по пути ускоренной регистрации может продавец и согласится пожить неделю без паспорта. Расписку естественно взять, что деньги им получены. А вообще может лучше поискать нормальный банк, где есть ячейки? Неужели совсем нет таких?
Обратитесь не в Сбарбанк, а в любой коммерческий банк, где есть депозитарий, и спросите, можно ли арендовать ячейку с доп. условиями.
Типовые условия могу выслать на мыло, если нужно.
Да, да надо пробежаться узнать, может есть банки с депозит. банк. яч. с доп. условиями.
Вчера заключили предварительный договор купли-продажи и ипотеки, пакет документов сдали в Сбербанк. Теперь ждем ответа. Отказался от депозитарной банковской ячейки. Надеюсь все будет хорошо. Договорились, расчет после регпалаты. Т.е. сдаем пакет док-в на регистрацию, получаем расписки и идем в Сбербанк, расчитываюсь, беру расписку и жду регистрации.
Можно ли расписку на компьютере напечатать, а подписи ручкой?
Да чуть не забыл, от депозит. банк. ячейки отказался, внушает доверия продавец, будем оптимистами.
Я бы паспорт бы придержал, но вам видней. Расписку писать от руки полностью. Она вам понадобиться еще в налоговой.
Спасибо, спрошу, но вряд-ли он отдаст паспорт. Расписку от руки, это я тоже считаю необходимым.
Много раз от адвокатов и риэлтеров слышал, что расписка должна быть в простой письменной форме. Как-то по ГК. В ней обязательно дожны быть название населённого пункта, дата, паспортные данные и адреса сторон.
Возможно, что-то ещё.
------------------
Проверено электроникой, обработано силиконом.
Расписку пишут по следующей форме:
Я, ФИО, паспорт серия номер, выданный ХХХХХХХХ, дата выдачи, код подразделения, проживающий по адресу, получил от ФИО, паспорт серия номер, выданный ХХХХХХХХ, дата выдачи, код подразделения, проживающего по адресу,
денежную сумму в размере сумма цифрами и прописью рублей за проданную мной квартиру по адресу ХХХХХХХХ, в соответствии с договором купли-продажи от такого-то числа, зарегистрированным таким-то органом такого-то числа номер регистрации. Материальных претензий не имею.
И в передаточном акте должна быть обязательная фраза "Расчеты произведены полностью. Материальных претензий у сторон друг другу не имется".
Для налоговой важно.
А кем оформляется передаточный акт? Что в нем еще пишется, вообще для чего он?
Акт приема-передачи квартиры является обязательным при продаже квартиры. Обычно в договоре купли-продажи пишется отдельным пункт, в котором указывается, что при передаче квартиры стороны подписывают акт приема-передачи.
Этот документ подтверждает, что договор исполнен сторонами. Как факт передачи денег подтверждается распиской, так и факт передачи квартиры подтверждается актом.
Гипотетически: ведь вы можете купить некий объект, оплатить его, получить на руки документ, подтверждающий, что вы стали его собственником... а потом отказаться принимать его. Например, потому что при ближайшем рассмотрении обнаруживаете, что он ненадлежащего качества. Что вы при этом сделаете? - Правильно, потребуете возврата денег.
Именно поэтому, пока вы не подписали акт приема-передачи, сделка еще не закончена.
Акт приема-передачи составляется в свободной форме, в некоторых городах он подписывается и регистрируется вместе с договором купли-продажи. В Москве - нет.
Уточните этот момент в регпалате.
Теперь все ясно. Еще раз спасибо!
Все ребята, эпопея закончена, док-ты сданы в регпалату, расчет произведен, теперь ч/з 10 дней ждем звонка, и получаю свид-во на право собсвенности.
Низкий ВАМ поклон за оказанную помощь. Желаю крепкого здоровья и успехов в столь нелегком труде. С уважением= Денис.
Dendic89
эпопея закончена
Dendic89Вот тогда и можно будет сплюнуть.
получаю свид-во на право собсвенности
Dendic89Всегда, чем могу.
Низкий ВАМ поклон за оказанную помощь.
------------------
Проверено электроникой, обработано силиконом.