ДКП квартиры не зарегестрирован, что делать?

Pautova666

Уважаемые коллеги! Хотелось бы узнать ваше мнение по поводу следующего.
В 1999г. гр. А приобрел у гр. Б квартиру, т.е. заключили ДКП у нотариуса, подписали акт приема-передачи и разбежались. Так уж вышло, что ни одна из сторон договора не удосужились подумать о госрегистрации сделки в ФРС.
На сегодняшний день А естественно не является собственником квартиры.
Б. умер в 2000г. Получается, что не возможно зарегистрировать сделку. При обращении в ФРС, последние отказали в регистрации ссылаясь на п.1 ст.16 ФЗ "О госрегистрации...", т.е. нет заявления от правообладателя.
Что делать дальше?
Пы.Сы. Мысль о наследниках Б. прошу не развивать, это направление закрыто.

------------------
С уважением, Сергей

SBZ

Pautova666
Что делать дальше?
все правильно, договор не заключен надлежащим образом, как вариант- требовать возврата неосновательного обогащения с наследников, но срок исковой давности...

gelleal

Я вообще не вижу проблем.
Договор заключён до 2000 года, => регистрация его не была обязательной.
Соответственно собственником и правообладателем квартиры является А, который имеет полное право подать заявление на регистрацию.
Поскольку речь идёт о признании ранее возникшего права.

Кстати, даже если бы договор был заключён позже, документы на регистрацию имела бы право подать любая сторона ДКП.

Возможно, речь идёт о вымогательстве со стороны сотрудников регистрирующего органа? 😞

Аркан

Не всё так радужно и 2000 год ни при чём, см. ст.ст. 6 и 33 ФЗ "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Необходимо сопоставлять точные даты договора и начала действия регистрирующего органа в данной местности.
Если договор заключён ранее начала работы рег. органа и ранее действовавший порядок регистрации договора в БТИ сторонами соблюдён, то вообще никаких проблем.
Если нет - тады ой.

gelleal

Я имел в виду, что многие учреждения по регистрации начали функционировать именно с 2000-го года.

Если же договор заключён после начала работы регистрирующего органа, то повторяю, что проблем нет вообще никаких. 😊
Согласно п. 5 Приказа Минюста от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения", заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

Ключевое слово - "или". 😛

SBZ

Аркан
судя по посту
и ранее действовавший порядок регистрации договора в БТИ сторонами соблюдён
и этого не было

Pautova666

или продавцом, или покупателем
Скорее так оно и есть (в случае, если бы на момент заключения ДКП был регорган).

------------------
С уважением, Сергей

gelleal

Pautova666
в случае, если бы на момент заключения ДКП был регорган
Моё видение вопроса такое: даже если никакие формальности по регистрации ДКП не соблюдены (ни в БТИ, ни в учреждении по регистрации), это не является проблемой.
Потому что действующий порядок регистрации ДКП, заключённых в нотариальной форме, разрешает подать заявление только покупателю, без участия продавца.
Обоснование (ссылку на приказ Минюста) я дал выше.

Аркан

Проблема мне видится в том, что сделка не завершена. Об этом говорит и ч. 2 ст. 588 ГК, и ст. 2 Закона N122-ФЗ, и п. 2 названного Приказа.
Порядок подачи заявления о регистрации, позволяющий сделать это лишь одной стороне сделки, с точки зрения "чистой науки" ситуации не меняет.

Pautova666

Проблема мне видится в том, что сделка не завершена. Об этом говорит и ч. 2 ст. 588 ГК
Верно, сделка не заключена. Однако основанием отказа в регистрации сделки явилось то, что не правообладатель обратился в ФРС с заявлением!

gelleal

Аркан
Проблема мне видится в том, что сделка не завершена. Об этом говорит и ч. 2 ст. 588 ГК, и ст. 2 Закона N122-ФЗ, и п. 2 названного Приказа.
Скромно заметил бы, что регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В то же время у покупателя с заключением договора возникло право требовать его регистрации, о чём прямо говорит п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Об этом же говорит п. 5 ст. 2 ФЗ N 122.

Таким образом отсутствие регистрации не означает само по себе порочность сделки.
Сделка не ничтожна, поскольку собственно при заключении ДКП закон нарушен не был.
Впоследствие закон не был нарушен также, поскольку пресекательные сроки регистрации отсутствуют.

Вообще говоря, ДКП недвижимости всегда совершается до регистрации. 😛
Поэтому рассматриваемый случай - совершенно обычный, ничем не отличается от других.

Минюст ясно сказал, что если ДКП имеет нотариальную форму, то достаточно заявления покупателя и не требуется участия продавца.
Что в общем-то логично, поскольку нотариус личность и волю продавца уже удостоверил.
ИМХО проблема раздулась либо из корыстных побуждений регистраторов, либо просто по их тупости.

Аркан

gelleal
Таким образом отсутствие регистрации не означает само по себе порочность сделки.
Сделка не ничтожна, поскольку собственно при заключении ДКП закон нарушен не был.
Впоследствие закон не был нарушен также, поскольку пресекательные сроки регистрации отсутствуют.
Вашу мысль понял.
Имею в виду другое: сделка не завершена, переход права не состоялся (!), правопередатчик умер.
Регистрация сделки будет легитимна, но порочна по сути 😊

gelleal

Аркан
сделка не завершена, переход права не состоялся (!), правопередатчик умер.
Регистрация сделки будет легитимна, но порочна по сути 😊
Ну так многие умерли, и ничего... 😛
Наследодатели вообще к моменту перехода права все поумирали, в Сбербанке кучами ходят мёртвые вкладчики с живыми счетами, а сколько людей с имуществом без вести пропало...
Но законодатель мудро предусмотрел, что смертность будет иметь место, и придумал процедуру регистрации права без участия правопередатчика. 😛

Если регистрация письменно откажет, надо идти в суд.
Суд конечно может извратиться и привлечь 3-м лицом покойного продавца, но это чисто техническая трудность, легко преодолимая терпением и пофигизмом. 😛
Хотя я бы сразу пошёл на приём к руководству регистрирующего органа и разумно пообщался.

Аркан

Давно умершие римляне нам завещали, что права и обязанности по сделке переходят "из рук в руки", и никак иначе 😊

Волга-Волга

Судебный порядок: иск о признании права собственности на квартиру либо оспаривание отказа в регистрации. Я бы предпочла первое. Думаю, что проблем вообще не будет: передача денег состоялась, о чем наверняка указано в договоре? Значит, экономическая суть сделки имеет место. Надо идти и писать иск.

Pautova666

В то же время у покупателя с заключением договора возникло право требовать его регистрации, о чём прямо говорит п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Однако! Как упоминалось в ч.2 ст.588 ГК, моментом заключения ДКП жилого помещения является его регистрация в регоргане. Стало быть, не зарегинная сделка - не соответствует требованиям закона, со всеми вытекающими?
Я бы предпочла первое
Хотел бы не согласиться. Все та же ч.2 ст.588 ГК. На сколько мне не изменяет память, ГК прямо предусмотрены случаи возникновения права собственности. Если брать в основу возникновения права по сделке, то ДКП не будет иметь законного основания в данном случае. Скорее всего надо идти по пути 2.

------------------
С уважением, Сергей

gelleal

Pautova666
Как упоминалось в ч.2 ст.588 ГК, моментом заключения ДКП жилого помещения является его регистрация в регоргане. Стало быть, не зарегинная сделка - не соответствует требованиям закона, со всеми вытекающими?
Гы-гы! 😛
Тогда бы все ДКП недвижимости не соответствовали закону, поскольку на момент подписания они все не зарегистрированы. 😛
У вас ведь есть акт приёма-передачи, т.е. исполнение произошло?

Ст. 558 ГК РФ является просто ещё одним примером в длинном ряду идиотизмов и бессмысленностей, составляющих наше законодательство.
И далеко не самым "тяжёлым" примером.
Из её буквального чтения следует, что на регистрацию предоставляются исключительно незаключённые договора. 😀
Это как-то не стыкуется с тем, что регистрации подлежит существующее право собственности (ст.ст. 2-3, 5 ФЗ N 122). 😛
А если ещё учесть, что регистрируются договора, по которым уже начато исполнение (прошла оплата и пр.)...
В общем, об этом лучше не думать. 😛
Попытайтесь расслабиться и ... 😛

У Вас есть все формальные основания обратиться за регистрацией и её получить, поэтому не вижу оснований этого не сделать.

Волга-Волга

Человеку уже отказали в госрегистрации, нет смысла повторять, только суд.

gelleal

Волга-Волга
Человеку уже отказали в госрегистрации, нет смысла повторять, только суд.
Если есть именно письменный отказ в регистрации, тогда да, сразу суд.
Я так понял, что пока отказ произошёл на этапе приёма документов.

Gurian

Договор заключён до 2000 года, => регистрация его не была обязательной.
Вообще-то обязательна еше по ГК РФ 1995 года. До 01.09.1998г. регистрировало БТИ, после Рег. палата (ныне ФРС Минюста). У меня хата была куплена и зарегина в августе 1998.
По-моему:
1. подать на регистрацию
2. если откажут - в суд для установления юридического факта и снова в ФРС

gelleal

Gurian
Вообще-то обязательна еше по ГК РФ 1995 года. До 01.09.1998г. регистрировало БТИ, после Рег. палата (ныне ФРС Минюста).
Это смотря в какой местности...

Gurian
1. подать на регистрацию
2. если откажут - в суд для установления юридического факта и снова в ФРС
Не на установление факта, а на оспаривание отказа.

Pautova666

А теперь внимание! Ахтунг! Отказ был обжалован в суд. Однако, суд сослался на п.п.1,2 ст. 16 ФЗ "О регистрации...." N122-ФЗ, и указал, что ФРС обоснованно отказало гражданину в регистрации, поскольку заявителем должен быть ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ, т.е. продавец! На словах челу судья дала совет: ищи наследников, восстанавливай им срок для принятия наследства ну и т.д., а потом пусть они оформят на тебя дарственую! Во как! Занавес.

------------------
С уважением, Сергей

gelleal

Тут где-то ниже есть тема про заведомо незаконные судебные решения.
Суд (читай - судья) - одна из шестерёнок этого механизма...
А может, судья просто не была в курсе соотв. приказа Минюста, и сторона ей не подсказала...
Так что смысл Вашего сообщения мне не вполне понятен: Вы что, всерьёз ссылаетесь на судебное решение как критерий истины? То есть злоупотреляете правом? 😀

P.S. Если все обычные инстанции исчерпаны, ИМХО тема реально для КС - и дальше в Европу.

Аркан

gelleal
Так что смысл Вашего сообщения мне не вполне понятен: Вы что, всерьёз ссылаетесь на судебное решение как критерий истины? То есть злоупотреляете правом? 😀
Записал в книжечку: "Ссылка на судебный акт является злоупотреблением правом."

Волга-Волга

Gurian
в суд для установления юридического факта и снова в ФРС

ну какого юридического факта, о чем Вы?? Чистой воды спор о праве.

gelleal

Аркан
Записал в книжечку: "Ссылка на судебный акт является злоупотреблением правом."
Ну не на всякий конечно, бывают исключения... 😀
Но таких исключений, увы, становится всё меньше... 😞
Да что говорить, на многие законы и то ссылаться стыдно... 😞

Pautova666

ИМХО тема реально для КС - и дальше в Европу.
Не радужное будущее))
У нас, федеральные судьи разделены по нескольким направлениям, конечно же не официально: по уголовным делам, по жилищным, по трудовым, по ДТП и по семейным. Остальные категории дел раскидываются по ровну. Так вот, наше дело попалось судье "по ДТП". Блин, сам не верю в то, о чем пишу)))
Была первая инстанция, чел ходил в процессы без представителя. И вот результат. Полагаю, что кассация отменит.
Чистой воды спор о праве.
Конечно о праве и оспаривании неправомерных действий ФРС.

q123q

А может того... подождать определённый срок и оформить по факту пользования. Предъявить все квитки об уплате кварплаты и всё...

Наследников тормошить, а там ушлые ребята могут оказаться, квартиры денег стоят...

Аркан

q123q
А может того... подождать определённый срок и оформить по факту пользования.
Обсуждали не так давно: в отношении недвижимости признание права собственности в силу приобретательной давности в судах не проходит под натянутыми предлогами.

Pautova666

Вообщем, други, подал таки я кассационную жалобу. Стержнем-доводом стала ссылка на Методические указания Минюста. Посмотрим, куда приведет нас кассация.

Волга-Волга

Если ссылаетесь только на Методические указания - оставят в силе. Методические указания - не есть закон. Жалко, что без представителя ходил...

Волга-Волга

Pautova666
А теперь внимание! Ахтунг! Отказ был обжалован в суд. Однако, суд сослался на п.п.1,2 ст. 16 ФЗ "О регистрации...." N122-ФЗ, и указал, что ФРС обоснованно отказало гражданину в регистрации, поскольку заявителем должен быть ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ, т.е. продавец! На словах челу судья дала совет: ищи наследников, восстанавливай им срок для принятия наследства ну и т.д., а потом пусть они оформят на тебя дарственую! Во как! Занавес.

Значит, не отказ надо было оспаривать, а признавать договор купли-продажи исполненным и, как следствие исполненного договора - родившееся право собственности, в исковом порядке. Попробуйте ещё раз. Доказать следует передачу денег по договору, если из подписанного сторонами текста это не усматривается. если же есть оговорка о состоявшейся передаче денег - всё будет нормально. Человек - КУПИЛ и доказать обратное невозможно. Ответчиками по делу могут быть наследники продавца (нотариус даст сведения) либо налоговая, если наследников нет.

gelleal

Волга-Волга
Если ссылаетесь только на Методические указания - оставят в силе. Методические указания - не есть закон.
Минюст уполномочен определять порядок регистрации.
А отказ проистёк из ссылки на несоблюдение порядка.

Кроме того, поскольку регистрация является актом подтверждения возникшего права, под правообладателем в ст. 16 ФЗ N 122 понимается лицо, право которого регистрируется.
Это следует хотя бы из ст. 12.
Документы после регистрации выдаются правообладателю.
То есть правообладатель в терминах ФЗ N 122 - лицо, на которое делается регистрация.
Участвующие в ситуации неадекватные чиновники (а теперь и судьи тоже) загоняют в тупик простейший вопрос. 😞

gelleal

Волга-Волга
Значит, не отказ надо было оспаривать
Мне кажется, что частное мнение неадекватного судьи, выразившееся в идиотском судебном решении, не является основанием для изменения изначально правильной позиции...

Pautova666

Значит, не отказ надо было оспаривать, а признавать договор купли-продажи исполненным и, как следствие исполненного договора - родившееся право собственности, в исковом порядке.
И это требование было заявлено в иске. Суд, ссылаясь на ч.2 ст.558 ГК РФ, пришел к выводу, что сделка изначально не соответствовала требованиям закона в силу известных причин. Вообщем масло маслянное. Поскольку Минюст вправе издавать нормы-механизмы реализации ФЗ 122, думаю шансы у нас еще есть. Конечно же, от позиции наличия договорных отношений мы отказываться не будем.

gelleal

Pautova666
Суд, ссылаясь на ч.2 ст.558 ГК РФ, пришел к выводу
Суд пришёл к выводу, что раз УФРС отказало в регистрации, то этому есть глубинные причины... которые суд не постигает в силу ограниченности собственных знаний.
И решил лучше отказать, чтобы не отменили.
Я очень советую
а) привлечь хорошего специалиста, лучше узкого - дело того стОит;
б) подать развёрнутые дополнения к кассационной жалобе.

Pautova666

б) подать развёрнутые дополнения к кассационной жалобе.
в каком направлении развертывать?

gelleal

Ну, на этот вопрос может ответить тот, кто видел жалобу... 😛
Ищите специалиста, обидно проигрывать такое дело.