Покупка квартиры у наследника

MRGrey 03-05-2012 14:01

Такой вопрос уважаемые:
У меня есть знакомый а у него есть тоже знакомый...

У которого образовалась квартира по наследству. Он сам не родственник наследодарителя, так по жизни пару раз помог - фрукты купил, хлеб с молоком и т.д.


Суть истории, человек пару раз помог дедку (соседу) поговорил за жизнь и т.д. Дедок спустя годы умирает . А человека вызывают бумагой и уведомляют что на него оформлена в наследство квартира дедка. Человек удивляется своему счастью и вступает в права собственности. Спустя пару лет появляется близкая родственница (дочь) и требует квартиру ей отдать, на что ей следует совет обращаться в суд. Родственница в суд не подала но и никуда не пропала. Прошло ещё пару лет и вот сейчас человек решил квартиру продать.

Такой вопрос - будут ли проблемы у будущих покупателей с этой квартирой? если родственница таки соберётся с духом и подаст в суд то на кого ? на наследника или на новых владельцев жилья?

Дедок был адекватный , ходячий, в уходе не нуждался.

спасибо.

AU-Ratnikov 03-05-2012 15:20

quote:
Originally posted by MRGrey:
Такой вопрос - будут ли проблемы у будущих покупателей с этой квартирой? если родственница таки соберётся с духом и подаст в суд то на кого ? на наследника или на новых владельцев жилья?


Не изучив всех документов, ответственно ответить невозможно.
Однако по Вашей вводной возможно предположить:
- родственница никаких прав не имеет
- прав обратиться в суд родственницу тоже никто не лишал
- к судебному процессу за квартиру следует относиться всерьез, т.е. нанимать хорошего адвоката, т.е. платить деньги

Вывод. Данная квартира не вполне чиста с правовой точки зрения что снижает ее рыночную стоимость.

ManOfWar 03-05-2012 16:54

А не подскажете какой срок давности по вопросам оспаривания наследства - 3 года?

Полимах 03-05-2012 17:18

quote:
Originally posted by ManOfWar:

А не подскажете какой срок давности по вопросам оспаривания наследства - 3 года?



Смотря какое заявление.
Если восстановление срока принятия наследства, то 6 месяцев после устранения причины, препятствующей принятию наследства.
Если же, споры по разделу наследства - общий срок исковой давности.

Исходной информации действительно мало:
Неясно, приняла ли дочь наследство. Что из себя представляет завещание (человек является наследником по завещанию). Какие именно требования предъявляет дочь.

Saja 03-05-2012 23:19

Три года это чтобы налог при продаже не платить (продаваемая квартира должна быть в собственности не менее трёх лет).

Вступление в права наследства через 6 месяцев.

fudzisava 04-05-2012 11:04

Пропущенный срок вступления в наследство легко восстановить в суде. Сам так делал

ТС, ну прочитайте законы, прежде чем спрашивать очевидное. Т.к. ваш товарищ явно наследовал по завещанию, все зависит от того, имеет ли дочь право на обязательную долю в наследстве

Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве
http://www.gk-rf.ru/statia1149

Cazador 04-05-2012 13:02

quote:
Originally posted by fudzisava:

имеет ли дочь право на обязательную долю в наследстве


Это здесь ключевой момент. Хотя шансов у нее судя по всему не много.

AU-Ratnikov 04-05-2012 13:48

quote:
Originally posted by Cazador:

Это здесь ключевой момент. Хотя шансов у нее судя по всему не много.


Кто знает, может быть и еще кто из наследников сыщется, которые о наследстве и не сном не духом ...

Cazador 04-05-2012 14:56

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

может быть и еще кто из наследников сыщется, которые о наследстве и не сном не духом ...


Я так понял товарищ ТСа унаследовал квартиру по завещанию. Так что в крайнем случае теоретическая опасность может исходить только от лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве, как здесь уже писали.

AU-Ratnikov 04-05-2012 14:59

quote:
Originally posted by Cazador:

Так что в крайнем случае теоретическая опасность может исходить только от лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве, как здесь уже писали.




С одной стороны такие лица.
С другой стороны невозможно исключить существование еще одного завещания. И какое из них более правильное?

Cazador 04-05-2012 15:20

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

И какое из них более правильное?


Однозначно то, которое более позднее.

AU-Ratnikov 04-05-2012 15:41

quote:
Originally posted by Cazador:

Однозначно то, которое более позднее.


Это то - да, хотя и это возможно поставить под сомнение. А вот есть ли еще одно-другое и если есть какое из них более позднее и в итоге самое правильное.

Я в общем уже сформулировал.
При таких обстоятельствах стоимость данной квартиры снижается. Существует ряд рисков как вообще потери квартиры так и просто геморроя от судебных разбирательств. Оценка степени этих рисков и потерь стоимости квартиры - иной вопрос.

Веселый могильщик 04-05-2012 15:50

quote:
Originally posted by MRGrey:

будут ли проблемы у будущих покупателей с этой квартирой?



Будущее от нас (юристов) сокрыто, также как и от "обычных людей" (с) Улыбаюсь
Предположить можно следующее.
Вариант 1, наиболее вероятный, т.к.
quote:
Originally posted by MRGrey:

Дедок был адекватный , ходячий, в уходе не нуждался.



Никаких проблем не будет, поскольку имеется не оспоренное, т.е. действительное, завещание, и наследство, которое было принято наследником по завещанию в установленные сроки и порядке через нотариуса.

Вариант 2.
Родственница имела право на обязательную долю в наследстве (инвалид и проч. Подробнее см. 3 часть ГК РФ). При этом, теоретически, она вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на причитающуюся ей долю и о восстановлении срока для принятия наследства (или просто о признании права собственности по мотиву фактического принятия наследства).
В этом случае ее требования могут быть удовлетворены.
Как-то так.
Про способы принятия наследства - фпоиск, тема неоднократно обсуждалась.

Вариант 3 (гипотетический, ибо крайне маловероятно).
Родственница оспаривает завещание в суде.
Результат - Ваш знакомый вообще не наследник.

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

Не изучив всех документов, ответственно ответить невозможно.


+1

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

к судебному процессу за квартиру следует относиться всерьез, т.е. нанимать хорошего адвоката, т.е. платить деньги


+1

Cazador 04-05-2012 16:33

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

При таких обстоятельствах стоимость данной квартиры снижается.


Для нас, знающих тайну этой квартиры - да, как у покупателей интерес к данной квартире будет меньше :-), а вот у сторонних покупателей это вряд ли повлияет на цену так как все что они могут узнать и увидеть это свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и выписку из регслужбы о собственниках квартиры.
А теоретически такая слегка мутная история может быть у любой квартиры - мало ли кто что может оспорить.

AU-Ratnikov 04-05-2012 16:38

quote:
Originally posted by Cazador:

А теоретически такая слегка мутная история может быть у любой квартиры


К крупным сделкам следует относиться серьезно и изучать историю приобретаемого имущества.

При купле-продаже более крупных объектов нежели рядовая квартира, например практикуется укрепление договора купли-продажи постановочным судебным процессом, дабы исключить реальный процесс в будущем.

Cazador 04-05-2012 17:14

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

например практикуется укрепление договора купли-продажи постановочным судебным процессом, дабы исключить реальный процесс в будущем.


Я не специализируюсь на недвижимости, но интересно что за такой постановочный процесс?

AU-Ratnikov 04-05-2012 17:19

quote:
Originally posted by Cazador:

интересно что за такой постановочный процесс?


Вы продаете мне. У нас все хорошо ... сегодня, поэтому думаем о завтра.
Заключаем договор и один из нас идет с иском в суд оспаривать этот договор.
Задача получить отказное судебное решение препятствующее в будущем обратиться в суд с оспариванием договора если отношения испортятся или правопреемники сменятся и возникнут трения и пр.

Веселый могильщик 04-05-2012 17:20

quote:
Я не специализируюсь на недвижимости, но интересно что за такой постановочный процесс?

Междусобойчик)))
Истец и ответчик заранее согласовывают позиции и лоббируют необходимое решение (обычно о том, что доводы истца - полное гуано. КГ/АМ, в общем).
Еще можно сделку в мировое обернуть)))

Cazador 04-05-2012 17:46

Какие сложности :-)))))

AU-Ratnikov 04-05-2012 17:51

quote:
Originally posted by Cazador:

Какие сложности


Это далеко не весь перечень страховочных приемов. Улыбаюсь
Хочешь мира - готовься к войне.

Полимах 04-05-2012 18:56

ТС пропал, уточнить вопрос не хочет.
Все увлечённо фантазируют. Пожалуй приму участие.

quote:
Originally posted by MRGrey:

Человек удивляется своему счастью и вступает в права собственности. Спустя пару лет появляется близкая родственница (дочь) и требует квартиру ей отдать, на что ей следует совет обращаться в суд. Родственница в суд не подала но и никуда не пропала.



Выяснилось, что родственница - дочь счастливого наследника. Семейный междуусобойчик.

Веселый могильщик 04-05-2012 19:47

quote:
Выяснилось, что родственница - дочь счастливого наследника.

Не, вряд ли.
Как мне кажется, родственница - это дочь наследодателя, которая была потеряна им в раннем детстве. Возможно даже похищена цыганами, с которыми она долго скиталась и испытывала всевозможные лишения. Но потом старая цыганка перед смертью открыла ей тайну ее происхождения. Родственница поехала к отцу, но к моменту ее приезда тот уже скончался, завещав все свое имущество знакомому. В действительности, знакомый являлся сыном наследодателя, однако не знал об этом, поскольку отец долгое время находился на секретной работе, где и дал подписку никогда не иметь детей.
Таким образом, складывается следующая ситуация:
- сын, который не знает, что он сын, принимает наследство и долгое время единолично извлекает из папиного состояния всевозможные ништяки в виде экстези, автомобиля БМВ Х5 и т.д., фактически становясь молодым прожигателем жизни;
- дочь, которая знает, что она дочь, но не знает, что она сестра, вынашивает план мести сыну, которого считает виновным во всех своих злоключениях. При этом она консультируется у подонка-адвоката (его роль я готов взять на себя), который подливает масла в огонь и всячески натравливает сестру на брата.
Однако, как это всегда бывает в жизни, брат и сестра узнают друг друга по характерным родинкам в форме текста завещания, расположенным на их левых ягодицах. Коварный замысел негодяя адвоката трещит по швам и он уползает зализывать раны в отчекрыженную таки у знакомого и родственницы квартиру. При этом адвокат чувствует себя глубоко несчастным, т.к. он хотел поиметь еще и БМВ Х5 брата.
Ну, а счастливые родственники на последние деньги, вырученные от продажи авто, снимают однушку на Выхино и начинают новую жизнь.

AU-Ratnikov 04-05-2012 21:14

quote:
Originally posted by Веселый могильщик:

Ну, а счастливые родственники на последние деньги, вырученные от продажи авто, снимают однушку на Выхино и начинают новую жизнь.


Выясняется что наследодатель вовсе не умер, а впал в банальный летаргический сон.

Начинается самая интересная часть действа ...

Anatoliy B 06-05-2012 14:38

Вот за это мне и нравиться Ганза.

Gurian 07-05-2012 19:39

quote:
А не подскажете какой срок давности по вопросам оспаривания наследства - 3 года?

quote:
Спустя пару лет появляется близкая родственница (дочь) и требует квартиру ей отдать, на что ей следует совет обращаться в суд. Родственница в суд не подала но и никуда не пропала. Прошло ещё пару лет и вот сейчас человек решил квартиру продать.

Пусть подождёт ещё годик - для гарантии.
Ибо знакомый владеет хатой 4 года, но дочь узнала про наследство ч/з 2 и с этого момента начинает течь срок давности.
Итого 4-2=2-3= -1 Улыбаюсь
Другой вариант: продать хату по-быстрому пока виртуальные обременения и проблемы не стали реальными, а уж потом родственнице судиться надо будет до посинения если захочет. Правда может наслать порчу и говнопроклятия Дразнюсь Улыбаюсь Улыбаюсь Улыбаюсь
quote:
uote:Выяснилось, что родственница - дочь счастливого наследника.


Не, вряд ли.
Как мне кажется, родственница - это дочь наследодателя, которая была потеряна им в раннем детстве. Возможно даже похищена цыганами, с которыми она долго скиталась и испытывала всевозможные лишения. Но потом старая цыганка перед смертью открыла ей тайну ее происхождения. Родственница поехала к отцу, но к моменту ее приезда тот уже скончался, завещав все свое имущество знакомому. В действительности, знакомый являлся сыном наследодателя, однако не знал об этом, поскольку отец долгое время находился на секретной работе, где и дал подписку никогда не иметь детей.
Таким образом, складывается следующая ситуация:
- сын, который не знает, что он сын, принимает наследство и долгое время единолично извлекает из папиного состояния всевозможные ништяки в виде экстези, автомобиля БМВ Х5 и т.д., фактически становясь молодым прожигателем жизни;
- дочь, которая знает, что она дочь, но не знает, что она сестра, вынашивает план мести сыну, которого считает виновным во всех своих злоключениях. При этом она консультируется у подонка-адвоката (его роль я готов взять на себя), который подливает масла в огонь и всячески натравливает сестру на брата.
Однако, как это всегда бывает в жизни, брат и сестра узнают друг друга по характерным родинкам в форме текста завещания, расположенным на их левых ягодицах. Коварный замысел негодяя адвоката трещит по швам и он уползает зализывать раны в отчекрыженную таки у знакомого и родственницы квартиру. При этом адвокат чувствует себя глубоко несчастным, т.к. он хотел поиметь еще и БМВ Х5 брата.
Ну, а счастливые родственники на последние деньги, вырученные от продажи авто, снимают однушку на Выхино и начинают новую жизнь.



Ржу не могу Ржу не могу Ржу не могу Ржу не могу Ржу не могу Ржу не могу Ржу не могу Ржу не могу

Anatoliy B 07-05-2012 23:46

А троюродный племянник внучатой тётки наледодателя в этой истории уже что, совсем никто? "Тварь дрожащая или права имеет?"

Ignat 11-05-2012 13:30

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

Вы продаете мне. У нас все хорошо ... сегодня, поэтому думаем о завтра.
Заключаем договор и один из нас идет с иском в суд оспаривать этот договор.
Задача получить отказное судебное решение препятствующее в будущем обратиться в суд с оспариванием договора если отношения испортятся или правопреемники сменятся и возникнут трения и пр.


А можно чуток развернуть идею?
Я понимаю, что данное судебное решение укрепит позицию покупателя против продавца.
Но чем данное судебное решение поможет против оспаривания договора со стороны третьих лиц?!
(ну как выше предлагалось - какой-нибудь ребёнок-инвалид, интересы которого не были учтены при продаже вдруг решит возбухнуть)

------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

AU-Ratnikov 11-05-2012 13:44

quote:
Originally posted by Ignat:

А можно чуток развернуть идею?
Я понимаю, что данное судебное решение укрепит позицию покупателя против продавца.
Но чем данное судебное решение поможет против оспаривания договора со стороны третьих лиц?!
(ну как выше предлагалось - какой-нибудь ребёнок-инвалид, интересы которого не были учтены при продаже вдруг решит возбухнуть)


Так ведь если есть заинтересованные третьи лица - не надо про них забывать на берегу.
Или они также участвуют в постановочном процессе или нахрен такую сделку с заложенной подставой.

Ignat 11-05-2012 14:16

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

Так ведь если есть заинтересованные третьи лица - не надо про них забывать на берегу.
Или они также участвуют в постановочном процессе или нахрен такую сделку с заложенной подставой.


Угу. Спасибо. В таком раскладе идея более-менее понятна.

------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

AU-Ratnikov 11-05-2012 14:47

quote:
Originally posted by Ignat:

более-менее


Задача в том, чтобы исключить в будущем риск возможности оспаривания.

Ignat 11-05-2012 15:01

quote:
Originally posted by AU-Ratnikov:

Задача в том, чтобы исключить в будущем риск возможности оспаривания.


Угу. "Повторное обращение тех же сторон в суд по тому же поводу" и т.д.

------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

кобзон 11-05-2012 15:18

Есть такая штука как страхование титула.
Титульное страхование - это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Основное отличие этого вида страхования от других в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедших.

Кому интересно Гугл в помощь.

36and6 11-05-2012 15:24

а в чём проблема вообще?

Классикой узаконивания спорной собственности является цепочка добросовестных покупателей, действия которых нельзя оспорить если не доказать, что они являются связанными с продавцом сговором.

1. можно продать с занижением и тогда даже в случае оспаривания наследники будут претендовать только на ту сумму за которую было продано, а на остальные деньги претендовать не смогут, не было их, за 1 рупь продали.

2. квартиру можно подарить надёжному человеку, а тот уже продаст и тогда вопрос о деньгах вообще не стоит. я наследник, захотел и подарил кому хотел.

А то что потенциальный наследник узнал через 2 года, то это проблема наследника. Доказать что наследник был 2 года в неведении, а потом узнал о смерти наследодателя и поэтому срок давности должен считаться с этого момента невозможно.
Срок давности по делам наследства считается с момента вступления в наследство имеющегося наследника. Никаких других дат для начала срока давности по делам наследования быть не может.

Была расчудесная история с наследством.
Дамочка разведённая с бывшим мужем получала от него алименты на ребёнка в течении нескольких лет, а потом бац и алименты прекратились.
Она конечно начала пытаться на мужа давить, что за фигня и тут выяснилось, что муж умер уже несколько лет как, а алименты платил его отец.
У них одинаковые инициалы были. За это время он вступил в собственность, дождался окончания срока давности и перестал платить бывшей жене сына.
Та конечно сунулась в суд, но суд криминала не нашёл в факте выплат алиментов за сына и тётку послали на х...

кобзон 11-05-2012 15:47

не паралель конечно. но что то близкое. http://www.bnkomi.ru/data/news/12999/

Ignat 11-05-2012 15:49

quote:
Originally posted by 36and6:

Была расчудесная история с наследством.
Дамочка разведённая с бывшим мужем получала от него алименты на ребёнка в течении нескольких лет, а потом бац и алименты прекратились.
Она конечно начала пытаться на мужа давить, что за фигня и тут выяснилось, что муж умер уже несколько лет как, а алименты платил его отец.
У них одинаковые инициалы были. За это время он вступил в собственность, дождался окончания срока давности и перестал платить бывшей жене сына.
Та конечно сунулась в суд, но суд криминала не нашёл в факте выплат алиментов за сына и тётку послали на х...


Честно говоря, весьма чуднАя история. Криминала в уплате алиментов "посторонним лицом", действительно, нет, а вот в почему сына с наследством прокатили - непонятно (детали нужны). В общем случае (без завещания) и сын и отец в первых рядах за наследством.

Плюс формально самое оно - не было информации о смерти, даже скорее наоборот, делалось всё возможное, чтобы эту информацию ненавязчиво скрыть...

Плюс уже не в контексте данной истории, а вообще - возможна проблема не только в знании факта смерти, но и факта наследства. Простой пример: человек умер, наследства - шиш (ни квартиры ни машины не записано), а через время T (более 6 месяцев) дома находится сберкнижка на умершего с хорошей суммой на ней. И что делать?! Я как-то сильно сомневаюсь, что, например, ВСЕ участники форума (особенно кому ещё не за 50 лет) где-то дома держат список всего ценного имущества, счетов, банковских ячеек и т.п., что на них зарегистрировано Улыбаюсь.

Собственно сам имел доступ к реальным судебным делам (правда, без личных данных) - случаев восстановления срока наследования тысячи, а не единицы...

------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!