Приятно глянуть

Foxbat

Наш первый в США дом опять пошел на продажу, и было приятно полазать по картинкам, вспомнить, как было "при нас"... Хороший был дом, большой (они неверно дали его площадь, по моим оценкам было около 3,500, пять спален само говорит против 2.270), и удобныймного чего там было, знатные новогодние тусовки в баре, много переделок своими руками...

Продали мы его в 93-м году за $175К, за три дня, хотя все агенты нас уверяли, что мы слишком много просим.

https://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/1213-Grinnell-Rd_Wilmington_DE_19803_M53789-29036

Шатун Затворов

Foxbat
по моим оценкам было около 3,500, пять спален само говорит против 2.270)
Приличные агенты указывают только above grade площадь. Это - split-level с полуподвалом на пол-дома. 2270 + приблизительно половина от такой же площади (1135) в подвале - как раз +/- 3500 и выйдет.

Foxbat

Шатун Затворов
Приличные агенты указывают только above grade площадь. Это - split-level с полуподвалом на пол-дома. 2270 + приблизительно половина от такой же площади (1135) в подвале - как раз +/- 3500 и выйдет.

По памяти, полуподвал я не учитывал, да он и не большой. Там пять довольно крупных спален, громадная гостиная, кухня и столовая, плюс большая комната с баром - все above grade.

Вообще-то, в такого рода сплите полуподвал на 1/4 дома, не половину. По крайней мере, у нас тут так. 😊 Тут нет даже а четверти.

Шатун Затворов

Foxbat
Там пять довольно крупных спален
Недовес и обсчёт! Требую долива после отстоя 😊
Они взяли информацию из налогового реестра. Что, в общем-то правильно. Никто не хочет отвечать за неверную информацию. А так - вот в реестре написано 2270, а дальше нехай оценщик придёт и измерит. И спален там официально - 4.

Foxbat

Это понятно, но это не учитывает крупные добавки, сделанные оригинальным владельцем. Я не знаю, как такие учитываются, возможно, что при новом ассессменте. В этом районе полно аналогичных домов, но не достроенных, это был один из типовых проектов. В оригинале там был внутренний гараж на две машины, вместо него потом пристроили один внешний. Так что, согласен, по исходным документам все так, но человек сегодня будет покупать не документ, а жилплощадь, и будут у него не 4, а 5 полных спален.

ХЗ, а может все эти достройки владелец официально не оформлял.

Но это уже не моя забота... моя была скинуть его с плеч как можно скорее, ибо новый был уже куплен и мы уже переехали. 😊 Тогда туда вьехали две взрослые семьи, им, как раз, размер дома подходил и цена на двоих была приемлима. 😊

Шатун Затворов

Foxbat
Так что, согласен, по исходным документам все так, но человек сегодня будет покупать не документ, а жилплощадь, и будут у него не 4, а 5 полных спален.
ХЗ, а может все эти достройки владелец официально не оформлял.
Конечно не оформлял. И налог, соответственно, не повышался 😊 А так его уже после Вас два раза продавали. И все вполне не возражали не вносить изменений в реестр 😊

Foxbat

Вот ничего от Вас не спрячешь, Лаврентий Палыч... 😊

Интересно, что там записан подвал в 100% - чего быть не должно.

Шатун Затворов

Я Вас умоляю. Это всё public information.

Foxbat

Да конечно, но далеко не каждый сообразит, как на нее выйти. Я, например, никогда не делал... 😊 Бином Ньютона или волновые уравнения тоже public information, а сколько тут их знает? 😊

Шатун Затворов

Foxbat
Интересно, что там записан подвал в 100% - чего быть не должно.
Да, я заметил. Информация из налоговых реестров крайне неточная. То есть её можно принять к сведению в качестве общей приблизительной картины, но полагаться на неё не стоит. Потому и существуют оценщики с рулетками, лицензиями и страховками от ответственности за дачу ложных показаний.

Foxbat

Кстати, какие там требования насчет перевода площади из разряда подсобки (гараж) в жилую? Например, в том доме новое помещение имеет нормальный пол, окна, полную электрическую проводку с освещением, подключено к системе отопления/кондиционирования. Этого достаточно?

Как там ухари-оценщики четыре раза подряд проводили мы не узнаем, но и не важно. 😊

Шатун Затворов

Foxbat
Этого достаточно?
Я на знаю как именно процесс проистекает в Newcastle округе вообще и в городе Wilmington в частности, но если строго придерживаться буквы закона, то владелец должен был обращаться в администрацию за разрешением на стройку, город, в свою очередь, должен был на разных стадиях строительства засылать к нему инспекторов, которые должны были зафиксировать соответствие местным СНиПам, а по окончании этой вакханалии должне был придти неприметный человечек в сером костюме и нарукавниках из County Assessor's Office и вынести приговор в соответствии с размерами новообретённой площади. Налогообложение рассчитывается по такому же принципу, как и оценка дома при купле-продаже. Т.е. берётся объект и сравнивается со сходными объектами, сходной площади, возраста и +/- состояния, проданных на открытом рынке в течении прошедших 6 месяцев (в малозаселённых районах допустимо идти взад на 12 месяцев), находящихся в радиусе полумили (0.5 mile) от адреса объекта (в малозаселённых районах допустимо расширение радиуса до 1/1.5/2/2.5 миль в зависимости от малозаселённости).

Таких "сравнимых" единиц должно быть не менее трёх. После чего объект сравнивается с тремя найденными единицами уже в деталях. Там плюс одна комната - примерная стоимость возведения и отделки перегородки добавляют к продажной цене данного "сравнимого" экземпляра. Например наш объект 5-спальный, а проданный "сравнимый" дом - 4хспальный. И продан, скажем, за $190,000. Общая площадь при этом у них почти одинакова. Берётся примерная стоимость возведения перегородки и отделки. Скажем (с потолка) - $10,000. Если всё, чем отличается "сравнимый" дом от нашего объекта, это к-во комнат, то берём продажную цену "сравнимого", добавляем условные $10,000 и выводим "разумную" оценочную стоимость нашего объекта в $200,000. От этой цифры и назначаем налог на недвижимость в соответствии с налоговым коэффициентом, принятым в данном округе/городе.

И так далее поступаем с каждым из трёх "сравнимых" домов. Если есть разница в площади - берём три продажи, вычисляем среднее арифметическое по стоимости $/квадратный фут. Полученную сумму делим на 3. Если, скажем, между тремя сравнимыми домами средняя цена за квадратный фут составляла $300, то делим это на 3 и получаем коэффициент поправки на разницу в площади в $100. Теперь смотрим.
Наш объект - 2270 кв. футов.
Продажа #1 - 2000 кв. футов.
Продажа #2 - 2100 кв. футов.
Продажа #3 - 2500 кв. футов.

Итого мы имеем следующее: Разница межу #1 и объектом 270 кв. футов. Умножаем это на $100 и выводим результат: "Сравнимый" дом номер раз должен стоить дешевле объекта на $2700.00. То же самое с #2 и #3. Номер 2 дешевле объекта на $1700.00, а #3 дороже объекта на (2500-2270) Х 100 = $2300.00

Потом так же вводятся поправки (в соответствии с принятыми в данной местности коэффициентами) на разницу в возрасте, площади участка и т.д. Ну Вы наверняка видели когда-либо appraisal report. Там несколько листов тряхомудии. И по окончании подбиваются бабки.

Объект - $X
Продажа 1 (со всеми поправками на все отличия) - $210,000
Продажа 2 (со всеми поправками на все отличия) - $220,000
Продажа 3 (со всем поправками на все отличия) - $250,000

Учитывая, что наш объект по площади больше Продажи 1 и 2 - его примерная рыночная цена должна быть ближе к цифре Продажи 3. Итого по более-менее научным прикидкам у нашего объекта Х = $245.000. Вот отсюда город и считает налог в соответствии с текущей ставкой.

sergeis64

Приятный домик, хотя и немного непонятный. Виктор, щоб ты знал скока всего тут public info. Аж жють.

Foxbat

Сей опус не засчитан - в нем ни одного "походу" и использовано слово "миль" вместо более грамотного "майлы".

В общем - понятно, примерно так представлял ЭТУ сторону, но вопрос еще касался того, что делает помещение пригодным для перевода его в жилую площадь.

Например тот же гараж - стены уже есть, что требуется сделать, чтобы его оценщик рассмотрел, как жилплощадь?

Понимаю, что такие вещи сильно зависят от местности...

Шатун Затворов

Foxbat
что требуется сделать, чтобы его оценщик рассмотрел, как жилплощадь?
В разных муниципальных образованиях - по-разному. В Чикаге, например, в качестве обязательного требования к признанию помещения жилым, требуется наличие отопления. Ещё высота потолков не меньше 7.5 футов (где-то все 8). Наверняка потребуется соответствие нормам противопожарной безопасности. Но это вопрос не ко мне, а к строительным инспекторам.

Foxbat

sergeis64
Приятный домик, хотя и немного непонятный. Виктор, щоб ты знал скока всего тут public info. Аж жють.

Да че там непонятного - просторный дом, кухня, правда, маловата по современным меркам, но удобная, просто если двоим в ней шуровать то тесновато.

В полуподвальной комнате у меня стояла главная стерео система. Это была сугубо high end комната, где, можно сказать, и начиналась фирма.

Насчет public info - слышу такие высказывания очень часто, но сам туда никогда не лазал, не было необходимости.

sergeis64

Кто пристройку делал? Нормальная кухня... все это новомодные введения с кухней размером с хоккейное поле, а готовят непойми что.

Foxbat

Все пристройки до нас делал оригинальный владелец - дантист был, говорят.

А вот та, что упомянута в описании, это уже после нас. Я, правда, не пойму, где она - на фото ее не видно.

Кухня - у нас сейчас просторнее, и все равно меня жена из нее выгоняет, когда готовит. 😊 От тебя, говорит, только толкотня, грязь и мусор. Она в ней много времени проводит, без дураков.

Там было большое бетонное крыльцо сзади, но оно уже при нас начинало трескаться, так новый владелец обул его все в дерево - мне нравится.

Гараж там на одну машину, но большой, работать там было удобно, даже с БМВ 735 на козлах.

Шатун Затворов

Foxbat
Кухня - у нас сейчас просторнее, и все равно меня жена из нее выгоняет, когда готовит.
"- А деньги, господин д'Артаньян...?
- Не говорите мне о деньгах! Это выводит меня из равновесия!!!" (С)

Только успели отбиться от желающих развалить недавно отремонтированный санузел в связи с заменой водопровода в небоскрёбе - грядёт новая напасть. В январе начинают ломать стенку в кухне, поскольку в ней прячется ещё один водопровод. Стенку, к счастью, ломать будут не из квартиры, а из общего корридора. Но коварная женщина решила меня под это дело уговорить и на замену кухни. "А чего...всё равно же ломать будут. Да и пора уже....". Так что я предвижу крайнюю расстроенность своих чувств и общую неприятность в общении начиная где-то с января-февраля.

Foxbat

Кухню отдай хозяйке и не греши. Радуйся, если не обошлось больше твоего годового дохода. 😊 Клятвы и рассказы о том, как кухня улучшает секс не игнорируй - отчасти так оно и есть... правда, только отчасти.

Какова площадь кухни? Сколько кабинетов?

Шатун Затворов

Да там не о чем говорить. 12 шкафов существующих + в зачаточных планах ещё 4 подвесных ("потому что твоё барахло релодное уже складывать некуда!!!"). Плюс плита, посудомойка и холодильник. За неделю-две сделаю в одни руки без отрыва от производства. Только столешников-затейников вызовем. Я ещё гранит лобзиком не пилил. Ну свет надо развести, покрасить стены-потолок, понятное дело. Но это я уже её запрягу. Зря она чтоль высшим художественным образованием гордится. Вот пущай и расписывает. Фресками. Меня больше интересует как старые шкафы с 33 этажа переть вниз, а новые наверх. Но...чего-нибудь придумаю.

Foxbat

Обычно в таких домах есть грузовой лифт - у вас что, его нет?

В целом - да, ты легко отделался. 😊

Шатун Затворов

Лифт-то есть. Даже два. Но один из них ещё на полгода занят эксклюзивно толпой долбодятлов-водопроводчиков, которые туда-сюда свои трубы тягают. Туда - старые, сюда - новые. Ну и до лифта от квартиры тоже как-то дотащить надо и от лифта к мусорному контейнеру. В общем предвижу веселье. Легко отделался? Мне уже показали наш будущий кран кухонный. https://www.plumbtile.com/plumbing-tile-product/DB-33816875-XX0010.html

Foxbat

Тащить не надо, берешь долли, и никаких проблем. Кабинеты они не тяжелые.

А кран не за ужасные деньги, можно сказать "разумные". 😊 Мы тоже примерно столько платили, обходя очень уж дорогие. И это было 10 лет назад.

Так что - крепись! 😊 Вот вешать кабинеты, чтобы были тютелька-в-тютельку дело не самое простое, я смотрел, как мужики делали. Да и выставить по струнке покорячишься, полы все как известно не плоские. Трим потом грамотно сделать... струмент надо напрокат брать, лучше всего пневматический.

Шатун Затворов

Foxbat
Трим потом грамотно сделать... струмент надо напрокат брать, лучше всего пневматический.
Ага. И отрезную циркулярку. Не, я в общих чертах неплохое предствление о процессе имею. Я это уже один раз делал.

Foxbat

С циркуляркой такой осторожно - это я ею себе три пальца отхватил, хотя к тому времени уже опыта предостаточно имел.

Я просто к тому, что как в любом деле, там много приемов, которые не всегда очевидны. Ну, и струмент у профессионалов не просто другой, а разнообразен - мне они показывали, одних пневмо гвоздителей с дюжину, под разные калибры и нужды. Стоят такие рядочками...

Я у себя много сам делал - и проводку, и вентиляцию, освещение новое, водопровод, и плитку на пол и на стены. Повозился... но 12-16 кабинетов это приемлимо для самого.

Шатун Затворов

С проводкой в моём случае особо напрягаться не придётся. Врезать вместо одного светильника над раковиной (на котором находится его выключатель, тёплый ламповый тумблер. Вам понравится, и розетка образца 1985 года), в стенку коробчонку, а в неё комбинированный выключатель-розетку. От него кинуть провода для подсветки под навесными шкафами. А остальное - только флажковые выключатели на более современные поменять, розетки на GFI и верхний светильник. Пол решили не трогать, он вполне прилично выглядит. Вытяжку вот внутри стены двигать придётся. В планах верхние шкафы под потолок подогнать, так что придётся на полметра сдвинуть сосущее отверстие. Но это мелочи. Когда шкафы поснимаю - фигня делов.

Foxbat

[QUOTE]Originally posted by Шатун Затворов:
[B]
Когда шкафы поснимаю - фигня делов.
[/B]
[/QUOTE]

Поснимай... поснимай... 😊

Вот у нас посниматые шкафы составлены в гостиную, все не поместились. 😊 Их потом мужик за $2,500 все забрал, они в принципе крепкие были, целиком дубовые, не то говно, что делают сегодня.

Шатун Затворов

Ну у нас-то площадя гораздо скромнее. Посему будем осуществлять жертвы и разрушения конвеерным методом. Шкаф снял - на стенки разобрал, в тележку положил и на свалку потащил. И так 12 раз. Шкафы между прочим 1969 года рождения. Цельнометаллические. Прошлая хозяйка в начале 90х годов повыбрасывала металлические двери и сделала "обновление" на двери из ДСП с белым блястючим пластиком. Так-то оно имеет весёленький больничный видос, но как говорил О. Бендер "Идея себя изжила". Эта кухня уже лет 10 лишних на земле этой грешной задержалась. Тем более, что в отличие от подавляющего большинства американских хозяек на этой кухне таки много и интенсивно готовят. Не говоря уже о хлебопечении и периодическом релоаде. Я, честно говоря, затрахался Dillon на верх шкафа закидывать после каждой сессии.

Foxbat

Да не, разобрать проблем не будет, если только, как у меня один был - большой, угловой, тяжеленный, и доступ к нему ограничен.

Новые попробуй найти цельно-деревянные... это сложно.

Шатун Затворов

Я знаю 😞 Ламинат нам нельзя. Летом влажно, зимой сухо, духовка до 450F периодически разогревается. Ламинат расслоится за считанные недели.

Foxbat

А где сегодня такие найдешь? Мы, вон, брали дорогие, а оказалось, что деревянные только дверцы, остальное - труха под пленкой.

Шатун Затворов

15 лет назад мой приятель, будучи кухонным дезигнером, продал мне кухню, у которой двери и остальные открытые поверхности были покрыты не наклееным ламинатом, а...окрашены что ли методом погружения панели в краситель. Т.е. швов которые могли бы облупиться не было. Приятель клялся и божился, что оно не облазит. Ну...как минимум 5 лет оно таки простояло. Не найдем цельнодеревянную - поищем что-то в таком духе.

vulcan

Меня больше интересует как старые шкафы с 33 этажа переть вниз, а новые наверх. Но...чего-нибудь придумаю.

Окна открываются?

Насколько темно и многолюдно у вас под домом в это время суток?

Вот у нас посниматые шкафы составлены в гостиную, все не поместились. 😊 Их потом мужик за $2,500 все забрал, они в принципе крепкие были, целиком дубовые, не то говно, что делают сегодня.

Вот не понимаю, зачем менять правильные шкафы из ДУБА на то, что описано выше? Дуб шлифануть, лакирнуть-мм лучше нового будет.

Есть у меня в подвале сервант,который делал хороший человек в 47-ом году.Из дерева.Руками. Все мечтаю восстановить.Интересно, дойдут ли когда руки?