Добрый день! Прошу советов специалистов. Попал в сложную ситуацию.
Покупаю квартиру в Москве, которая получена матерью от дочери по наследству 3.2 года назад. Квартира дочерью была куплена в браке с мужем 10 лет назад, после чего они развелись. Квартира была оформлена на дочь. Дочь умерла 3.4 года назад и квартира перешла по наследству матери. Муж на раздел не подавал и свою долю из наследственной массы выделить не потребовал. Жил и прописан в квартире. Сейчас все из квартиры выписались и хотят ее продать. Мать договорилась с бывшим мужем, что отдаст ему из полученных денег некоторую часть чтобы он не трепал нервы и не подавал в суд. Вроде сроки давности уже прошли и прав он не имеет, но шансы выиграть у него остаются. Он может упирать на то, что не знал о нарушении своих прав (произошло отчуждение его доли, на которую он имел права). Дело осложняет то, что он был прописан и жил там, наверное, иногда платил за квартиру. Риелтор взяла с него заверенный нотариально отказ от имущественных претензий к матери. Но как я понимаю, такой отказ не предусмотрен законом и ничтожен. Может быть можно зафиксировать признание, что он знал о смерти бывшей жены и нарушении своих прав? Сроки исковой давности уже прошли.
Отказаться от сделки трудно, внесен аванс. Сразу не оценил рисков. Выплыло все и дошло до мозгов не сразу. Сделка уже близко.
Заранее спасибо за ответ. И огромная человеческая благодарность за помощь. Очень не хочется остаться потом на улице.
VereskВ общем, отказ от права на обращение в суд ничтожен.
Риелтор взяла с него заверенный нотариально отказ от имущественных претензий к матери. Но как я понимаю, такой отказ не предусмотрен законом и ничтожен
VereskА в этом заявлении нет интересующих Вас фактов? Если нет, можно сделать еще одно.
Может быть можно зафиксировать признание, что он знал о смерти бывшей жены и нарушении своих прав? Сроки исковой давности уже прошли.
3.2 года - это 3 года и 2 месяца? пропуск несущественный, нарсуд у нас любит идио.. восстанавливать пропущенные сроки.
И опять таки 3 и 2 с какого момента?
Но вообще косячная сделка, конечно. Если пишете про платил за квартиру, то я так понимаю, что относительно способов принятия наследства Вас уже проконсультировали.
Спасибо за ответ!
Мне просто нужна железобетонная бумага, которая даст возможность отмахаться в суде. Хотя бы как она называется и в каком составе подписывается и где. Бывший муж готов подписать тот документ, который нас устроит. Единственное нельзя его включать в договор купли-продажи. Квартира одобрена банком в ипотеку и не поймет вновь появившихся обстоятельств.
Да. 3 года 2 месяца.
3 года 2 месяца - дата свидетельства о собственности матери. В том то и дело, что риелтор напирал на отказ, данный бывшим мужем. Агентство крупное. Погуглив выяснил, что этот отказ "ничтожен".
По идее его право нарушено в момент отчуждения квартиры в пользу матери. Тут придется доказывать знал ли он о нарушении его прав. Есть мысль попробовать оформить титульное страхование на 3-4 года сразу. Дорого, но что делать.
Веселый могильщик
Если пишете про платил за квартиру, то я так понимаю, что относительно способов принятия наследства Вас уже проконсультировали.
Он не может являться наследником, т.к. был уже в разводе. Он не выделил свою долю из наследственной массы. Не разделил вовремя имущество. А квартира была полностью на умершую супругу оформлена.
VereskТаких не бывает. Юридически он не перестал быть собственником. Другое дело, что ст. 38 СК РФ говорит о том, что к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Мне просто нужна железобетонная бумага, которая даст возможность отмахаться в суде
Как я написал выше, в отношениях между физлицами полагаться на истечение такого срока особо не стоит, т.к. часто восстанавливают.
Думается, ничего лучше упомянутого Вами заявления здесь уже не придумаешь, если отказаться от сделки уже невозможно.
VereskКак вариант.
Есть мысль попробовать оформить титульное страхование на 3-4 года сразу. Дорого, но что делать.
VereskДа, не увидел сначала.
Он не может являться наследником, т.к. был уже в разводе.
Кстати, поскольку собственность можно квалифицировать как общую, для подстраховки можно было бы взять с мужа заявление об отказе от права преимущественной покупки (250 ГК РФ).
Веселый могильщик
Кстати, поскольку собственность можно квалифицировать как общую, для подстраховки можно было бы взять с мужа заявление об отказе от права преимущественной покупки (250 ГК РФ).
Спасибо. Прислали риелторы "отказ". Вроде грамотно. Посмотрите, пожалуйста, личку.
Я думаю - матери-собственнице надо заключить с бывшим зятем нотариальное соглашение об определённом возмещении зятю, типа отсупное.
С него взяли одностороннюю бумагу, что он знает о продаже квартиры и согласен на компенсацию в размере.... После продажи возьмут с него расписку о получении денег. Посоветовался с юристом и он посоветовал еще дополнительно оформить заявление, что он осознавал и знал об оформлении наследства три года назад. Главное, что знал тогда, а не узнал сейчас. Ситуация, конечно, косячная, но квартира нравится. Идиотизм, что нельзя себя 100% обезопасить, когда человек действительно согласен.
Веселый могильщик
Кстати, поскольку собственность можно квалифицировать как общую, для подстраховки можно было бы взять с мужа заявление об отказе от права преимущественной покупки (250 ГК РФ).
Т.е. расписаться в том, что признаете за ним право собственности на квартиру и тем не менее купля-продажа осуществляется без собственника? И в случае спора даже не заикаться о добросовестности приобретения?
VereskВопрос лишь в том, что срок исковой давности исчисляется с момента, когда когда лицо ... узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Но вот когда будет момент самого нарушения права, учитывая, что бывший муж не является титульным собственником, а его право было основано на законе, признавалось независимо о гос. регистрации и, следовательно, от гос. регистрации как таковой не зависит? Можно ли быть уверенным на 100%, что выдача свидетельства о праве на наследство на всю квартиру будет квалифицирована судом (и не только 1-й инстанции...) как нарушение права собственности бывшего мужа или суд посчитает, что если и имело место нарушение, то не связанное с лишением владения, в силу того, что к наследнику не может перейти больше прав, чем было у наследодателя? Если мы говорим о последующей сделке купли-продажи квартиры, то здесь все просто - очевидно было бы нарушение права не титульного собственника, но при наследовании может быть не все так однозначно именно в плане нарушения права. А если нет нарушения, нет и исковой давности.
С него взяли одностороннюю бумагу, что он знает о продаже квартиры и согласен на компенсацию в размере.... После продажи возьмут с него расписку о получении денег. Посоветовался с юристом и он посоветовал еще дополнительно оформить заявление, что он осознавал и знал об оформлении наследства три года назад. Главное, что знал тогда, а не узнал сейчас.
Другое дело, что в данных условиях при наличии спора с бывшим мужем можно было бы обоснованно заявлять о злоупотреблении правом.
VereskПроблема в системной неурегулированности института совместной собственности супругов (в т.ч. бывших).
Ситуация, конечно, косячная, но квартира нравится. Идиотизм, что нельзя себя 100% обезопасить, когда человек действительно согласен.
User 77При необходимости ему это и так несложно будет доказать, поскольку квартира приобретена в период брака. Истребовать из Росреестра дело правоустанавливающих документов + документы о браке.
Т.е. расписаться в том, что признаете за ним право собственности на квартиру и тем не менее купля-продажа осуществляется без собственника?
А вот к дате выдачи такого заявления в совокупности с датой госрегистрации можно привязать три месяца, предусмотренные статьей 250 ГК РФ.
Наличие таких исходных точек отсчета необходимо, поскольку практика до сих пор не может определиться с природой трехмесячного срока и, соответственно, с порядком его расчета.
И в случае спора даже не заикаться о добросовестности приобретения?Заявление об отказе от преимущественной покупки формально дается продавцу, т.е. матери, а не ТС. При этом у матери никакого добросовестного приобретения быть не может в принципе.
А ТС этим заявлением себя не связывает, поскольку формально к нему не имеет никакого отношения, в нем не участвует и про него вообще не в курсе до того момента, как ему это понадобится.
Кстати, подобные заявления подтвердят, что вещь выбыла из владения собственника (мужа) по его воле, что практически исключит для него возможность защиты через виндикацию.
VereskОтветил.
Посмотрите, пожалуйста, личку.
GurianТоже про это думал.
Я думаю - матери-собственнице надо заключить с бывшим зятем нотариальное соглашение об определённом возмещении зятю, типа отсупное.
Беда в том, что все соглашения в данном случае разбиваются о требования госрегистрации перехода права собственности (и договора) на жилье.
Проблема в системной неурегулированности института совместной собственности супругов (в т.ч. бывших).Проблема в системном нежелании супругов урегулировать свои отношения (в т.ч. и бывших).
Тоже про это думал.А чему там разбиваться?
Беда в том, что все соглашения в данном случае разбиваются о требования госрегистрации перехода права собственности (и договора) на жилье.
У зятя есть потенциальные права на квартиру, которые он может заявить ч/з суд (что неудивительно - ибо приобретали квартиру вместе с женой, а досталась тёще 😞). НО (!) это надо ещё и доказать.
С другой стороны - если зятю есть где жить и он получит справедливое вознаграждение за свою половину - ВСЕ будут довольны и съэкономят время, деньги и нервы.
А в случае чего (если зять потом взбрыкнёт) - соглашение будет служить доказательством, что он всё знал и был согласен с условиями
Доказательством того, что зять знал, будут являться и заявления. А вот обмен вещи, право на которую не зарегистрировано, на деньги вполне можно рассмотреть как ДКП и оспорить, если у зятя потом возникнет светлая мысль отжать побольше. Меня это смущает.
Вообще, идеально было бы прогнать все это через суд. Время ТС потеряет, но и уверенности в завтрашнем дне прибавится.
перепродайте квартиру своим родственникам
Веселый могильщик
А вот к дате выдачи такого заявления в совокупности с датой госрегистрации можно привязать три месяца, предусмотренные статьей 250 ГК РФ.
Наличие таких исходных точек отсчета необходимо, поскольку практика до сих пор не может определиться с природой трехмесячного срока и, соответственно, с порядком его расчета.
Но только в этом заявлении речь может идти о продаже доли, принадлежащей матери. И пусть срок, установленный ст. 250 истечет, на что это повлияет? На то, что бывший муж не сможет требовать перевода на себя этой доли?
А так, согласен, что единственный нормальный путь пройти через суд.
User 77Да.
На то, что бывший муж не сможет требовать перевода на себя этой доли?
Веселый могильщик
Да.
Ну, этот вопрос был чисто риторический ... Подразумевался вопрос, что это может дать применительно к обсуждаемой проблеме права на супружескую долю.
Спасибо всем за содержательные ответы. Итак имеем на этот момент:
1. Документ "Заявление" , что согласен на компенсацию в размере и обязуется не чинить препятсвий.
2. Составлен и будет заверен документ "Заявление", фиксирующее факт, что он знал на момент перехода права собственности о своем нереализованном праве.
3. Запущен процесс оформления титульного страхования.
Думаю, это значительно повышает шансы, по крайней мере, не оказаться на улице без квартиры и денег.
Веселый могильщик
Посмотрите, пожалуйста, личку.
VereskОтветил.
Посмотрите, пожалуйста, личку.
User 77Круг способов защиты у мужа при возникновении желания срубить бабла по легкому ограничен.
Ну, этот вопрос был чисто риторический ... Подразумевался вопрос, что это может дать применительно к обсуждаемой проблеме права на супружескую долю.
Требование о переводе прав - один из возможных вариантов.
Минимизируя риски по ситуации в целом, о нем также полезно подумать.
от нарсудов вечно можно ожидать сюрпризов, но тенденция, в общем, одна - часто они действительно защищают права потерпевшей (даже очень глупой и ленивой) стороны вопреки ... кхм... требованиям закона.
Создание таких заявлений в сумме позволит не только исключить ряд способов защиты (виндикация, перевод прав), но и очернить белоснежный образ безвинно обиженного злой тещей бывшего зятя.
Меткий бросок какашкой в процессуального оппонента - это уже полдела)))
А от реституции можно будет защищаться через постановление 6-П КС РФ.
В общем ситуация косячная, сделать все чисто при таком раскладе не получится, если ТС не решит прогнать ситуацию через суд.
Но максимально подстраховаться необходимо.
В том то и дело, что постоянно ждешь какого-нибудь "нетривиального" толкования закона или нового взгляда на теоретические основы...