Кооператис собственников в агломерации

Индеец Джо

Граждане судьи Уважаемые юристы.

Вот такой есть вопрос. Ситуация равно и реальная, и интересная "вообще":

Есть так называемый "жилой комплекс" (ЖК) новостройка, состоящий из 30 многоквартирных домов-малоэтажек. Все расположены на одной территории с забором, КПП. Статус проездов между домами пока неясен - по одной версии идёт их передача в муниципалитет как дорог общего пользования, по другой - остаются за ЖК.

На данный момент существует анахронизм в виде ЖСК, который в лице коррумпированного председателя толкается к реогранизации в ТСН.

Так вот возникли вопросы:

1. Председатель анонсировал собрание членов ЖСК и только членов ЖСК для принятия решения о реорганизации в ТСН. Однако по ЖК РФ ТСН создаётся (с нуля если) общим собранием собственников. Поскольку в данном ЖК есть собственники не-члены в значительном количестве, то возникает ущемление их права голосовать за формирование Товарищества. Так? Могут ли они оспорить результаты голосования и тормознуть регистрацию ТСН?

2. Может чисто теоретически возникнуть и ситуация, когда из 30 домов чуть больше половины проголосуют целыми домами ЗА создание ТСН(реогранизацию), а чуть меньшая - причём тоже целыми домами - против. Другими словами - что связывает группу МКД, стоящих на территории, имеющей признаки совместного использования в виде КПП, детских площадок, мусорных баков, коммуникаций и т.п.? Обязаны ли будут дома-отказники принять образованный ТСН, или могут, например, создать своё?

В целом ситуация из разряда - пусти соседей в один кооператив, так они все и разосрутся поумнеют. Нынешний председатель реально коррумпирован и сейчас под прокурорской проверкой (которая разумеется ничего не гарантирует), вот народ и ищет альтернативные варианты развития.

Ignat

Индеец Джо
1. Председатель анонсировал собрание членов ЖСК и только членов ЖСК для принятия решения о реорганизации в ТСН. Однако по ЖК РФ ТСН создаётся (с нуля если) общим собранием собственников. Поскольку в данном ЖК есть собственники не-члены в значительном количестве, то возникает ущемление их права голосовать за формирование Товарищества. Так? Могут ли они оспорить результаты голосования и тормознуть регистрацию ТСН?
Ну если в ЖК РФ написано, что создаётся только через общее собрание - значит, сможете оспорить при желании. Если там, конечно, не предусмотрено обходных манёвров типа реорганизаций и т.д.
Только вот подумайте о следующем нюансе: как Вы (ну или лично, или группой лиц, кто оспаривать будет) сможете доказать:
1. Что собрание только членов ЖСК было, а не всех собственников
2. Что на собрании реально не присутствовало (или потом заочно не проголосовало) большинство собственников? Т.е. Вы реально сможете пройти по 30 домам, опросить всех собственников и выяснить, кто голосовал, а кто нет? (Реально сталкивался с подобным трюком при махинациях местечкового "МУП центр ЖКХ": тупо подделали подписи и протоколы и до-о-олго отпирались даже в суде)

Индеец Джо
2. Может чисто теоретически возникнуть и ситуация, когда из 30 домов чуть больше половины проголосуют целыми домами ЗА создание ТСН(реогранизацию), а чуть меньшая - причём тоже целыми домами - против. Другими словами - что связывает группу МКД, стоящих на территории, имеющей признаки совместного использования в виде КПП, детских площадок, мусорных баков, коммуникаций и т.п.? Обязаны ли будут дома-отказники принять образованный ТСН, или могут, например, создать своё?
А что ФИЗИЧЕСКИ объединяет эти дома кроме общего забора и названия жилого комплекса?!

Т.е. пока что я вообще не вижу проблем хоть одним домом тупо выбиться и жить по своим собственным правилам, расценкам и со своей обслуживающей организацией. При этом как-то договорившись по тарифам на КПП. Вывоз мусора при желании тоже можно индивидуальный от любого дома обеспечить, а коммуникации - кому-то по документам принадлежат, но в случае выхода одного дома будет этот кто-то поставщиком коммунальных услуг в выделенный дом. Собственно, сам в таком доме живу - выделились из микрорайона, который обслуживает карманная компания застройщика. По описанию всё как у Вас, только забора и КПП нет. Мусор - своя мусорокамера, сами платим за вывоз. Коммуникации - см. выше по тексту, по границе дома отвечаем за них мы, вовне - та самая карманная организация застройщика. Детская площадка - общего доступа, отдельно платить не за что.

------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Индеец Джо

Спасибо за ответ!

Ignat
1. Что собрание только членов ЖСК было, а не всех собственников
Ну, во-первых, есть само уведомление о собрании, где чётко прописана повестка и что это "собрание членов ЖСК". В жилинспекцию и прокуратуру уже заявления направили - ждем официальных ответов. На словах от них - собрание нелегитимно.

Ignat
2. Что на собрании реально не присутствовало (или потом заочно не проголосовало) большинство собственников?
А вот здесь вообще забавно. В качестве одного из способов голосования председатель предлагает отправлять электронное письмо на "официальный адрес" с адреса email, указанного в реестре ЖСК. От такого в ЖИ совсем оторопели.

Кроме того, есть решения суда, обнулявшие заочную форму голосования по таким вопросам, как реорганизация. Только очка.

Так что тут боремся.

Ignat
А что ФИЗИЧЕСКИ объединяет эти дома кроме общего забора и названия жилого комплекса?!
Общие ТП и ВЗУ. При том последний - не в собственности ЖСК (третьи лица). А также коммуникации между домами, при этом некоторые дома служат транзитом для других.

Тут вообще-то задача следующая:
- не дать собрать ТСН под эгидой этого председателя
- закрыть его (уже пошли подвижки)
- организовать нормальное управление всем ЖК

Вот в третьей части и возникает вопрос - можно ли в принципе оформиться одним ТСН, включив туда собственников 30 домов. Учитывая, что внутриквартальные дороги, например, не принадлежат ТСН и более того - жители скорее всего будут настаивать на переводе их в муниципальное ведение. Так как содержать уборку, ремонт, освещение и т.п. нежелательно.

Ignat

Индеец Джо
есть само уведомление о собрании, где чётко прописана повестка и что это "собрание членов ЖСК".
Это хорошо.
Главное, чтобы потом не оказалось, что это Ваша личная бумажка, а объявление на подъезде было совсем другим (это я просто "играю за оппонентов", заранее).

Индеец Джо
А вот здесь вообще забавно. В качестве одного из способов голосования председатель предлагает отправлять электронное письмо на "официальный адрес" с адреса email, указанного в реестре ЖСК. От такого в ЖИ совсем оторопели.
Такого варианта голосования ни разу не встречал.

Индеец Джо
Кроме того, есть решения суда, обнулявшие заочную форму голосования по таким вопросам, как реорганизация. Только очка.
Решения решениями, но в ЖК что-то не припоминаю такого требования (реорганизация только через очку). Соответственно, в каждом конкретном случае решение суда может быть любым, ибо будет основано не на требованиях НПА, а на внутреннем убеждении судьи.

Индеец Джо
Общие ТП и ВЗУ. При том последний - не в собственности ЖСК (третьи лица). А также коммуникации между домами, при этом некоторые дома служат транзитом для других.
ТП это тепловой пункт, а ВЗУ - водозаборный узел?

Если так - то я вроде проблем не вижу: владельцы этих заведений будут поставщиками ресурсов в дома, которые хотят жить "сами по себе". А транзит - ну будут обеспечивать транзит по-прежднему, вне зависимости от формы управления.

У нас тоже будка с тепловым пунктом одна на 6 домов. И это ни разу не помешало нам выделиться в виде одного дома.

Индеец Джо
- не дать собрать ТСН под эгидой этого председателя
- закрыть его (уже пошли подвижки)
- организовать нормальное управление всем ЖК
Что-то мне подказывает, что при грамотном подходе со стороны текущего председателя, помешать ему создать ТСН хотя бы на часть домов - будет непросто.
А главное - люди по природе своей ленивы и если этот председатель не достал всех и каждого, то несмотря на воровство и т.п. большинство предпочтёт ничего не делать и продолжить жить с той управляйкой, что есть сейчас - т.е. пойдут в ТСН старого председателя.
Опять же наблюдение из практики: мы выделились уже 5 лет как, платим на 25-30% меньше точно таких же соседних домов, но там НИКТО не рвётся менять ситуацию - им проще жить как есть, переплачивая, но не заморачиваясь...

Потому есть немалая вероятность, что ни один из пунктов выполнить не удастся: если председатель не дурак, то хотя бы часть домов под своё ТСН он загонит совершенно честно и легально и это автоматом завалит пункты 2 и 3 Вашего плана.

Индеец Джо
можно ли в принципе оформиться одним ТСН, включив туда собственников 30 домов
Не очень понял проблематику.
А когда жители обычных домов, без забора, но вдоль муниципальной дороги объединяются в ТСН, они дорогу сами лопатами чистят? 😊
Другое дело, что передавая в муниципальную собственность проезды могут попросить обеспечить свободный доступ для всех граждан на территорию - иначе какая же она муниципальная?! Так что вот тут да, могут быть сложности, либо дудочка, либо кувшинчик. В смысле либо своя закрытая территория, либо муниципальная, но открытая.

------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Индеец Джо

когда жители обычных домов, без забора, но вдоль муниципальной дороги объединяются в ТСН
Вот здесь хотелось бы попродробнее. Есть ли реальные примеры с ссылками на такие ТСН, в которые объединено более одного дома?

передавая в муниципальную собственность проезды могут попросить обеспечить свободный доступ
Вся Москва уже понатыкала шлагбаумов. А дома поблизости от метро и вокзалом - и калитки обеспечили. При этом внутридворовые территории по межеванию - городские. Так что тут как раз проблем не предвидится.

Ignat
автоматом завалит пункты 2 и 3 Вашего плана
Ну, п.2 развивается уже сам по себе. Фактура имеется, и люди работают.

Но в целом - спасибо за ценные мысли.

Ignat

Индеец Джо
Вот здесь хотелось бы попродробнее. Есть ли реальные примеры с ссылками на такие ТСН, в которые объединено более одного дома?
Ссылками не богат, но вроде как по определению ТСН там нет ограничений на строго один дом, как и в случае ТСЖ. Даже более того, ТСЖ объединяет собственников ЖИЛЬЯ, а ТСН более широкое понятие. А уж ТСЖ на несколько домов - точно знаю по соседству.

Индеец Джо
Вся Москва уже понатыкала шлагбаумов. А дома поблизости от метро и вокзалом - и калитки обеспечили. При этом внутридворовые территории по межеванию - городские. Так что тут как раз проблем не предвидится.
Ну Москва это отдельное государство 😊
Выше я больше с общей точки зрения задвигал.

Индеец Джо
Ну, п.2 развивается уже сам по себе. Фактура имеется, и люди работают.
Да, кстати. П.2 подразумевает закрыть ТСЖ\ТСН или закрыть председателя?! 😛
Если он косячит, как Вы описываете - возможно, удастся реализовать п.2 в любой формулировке 😊.

------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!

Индеец Джо

Ignat
вроде как по определению ТСН там нет ограничений на строго один дом
Уже помогли ссылкой:

ЖК РФ Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
""1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

В общем - участки граничить должны. Это кроме общих коммуникаций. Ну, есть какая-то определенность.

Ignat
подразумевает закрыть ТСЖ\ТСН или закрыть председателя?!
Разумеется, ТСН закрывать смысла нет )))