Граждане судьи Уважаемые юристы.
Вот такой есть вопрос. Ситуация равно и реальная, и интересная "вообще":
Есть так называемый "жилой комплекс" (ЖК) новостройка, состоящий из 30 многоквартирных домов-малоэтажек. Все расположены на одной территории с забором, КПП. Статус проездов между домами пока неясен - по одной версии идёт их передача в муниципалитет как дорог общего пользования, по другой - остаются за ЖК.
На данный момент существует анахронизм в виде ЖСК, который в лице коррумпированного председателя толкается к реогранизации в ТСН.
Так вот возникли вопросы:
1. Председатель анонсировал собрание членов ЖСК и только членов ЖСК для принятия решения о реорганизации в ТСН. Однако по ЖК РФ ТСН создаётся (с нуля если) общим собранием собственников. Поскольку в данном ЖК есть собственники не-члены в значительном количестве, то возникает ущемление их права голосовать за формирование Товарищества. Так? Могут ли они оспорить результаты голосования и тормознуть регистрацию ТСН?
2. Может чисто теоретически возникнуть и ситуация, когда из 30 домов чуть больше половины проголосуют целыми домами ЗА создание ТСН(реогранизацию), а чуть меньшая - причём тоже целыми домами - против. Другими словами - что связывает группу МКД, стоящих на территории, имеющей признаки совместного использования в виде КПП, детских площадок, мусорных баков, коммуникаций и т.п.? Обязаны ли будут дома-отказники принять образованный ТСН, или могут, например, создать своё?
В целом ситуация из разряда - пусти соседей в один кооператив, так они все и разосрутся поумнеют. Нынешний председатель реально коррумпирован и сейчас под прокурорской проверкой (которая разумеется ничего не гарантирует), вот народ и ищет альтернативные варианты развития.
Индеец ДжоНу если в ЖК РФ написано, что создаётся только через общее собрание - значит, сможете оспорить при желании. Если там, конечно, не предусмотрено обходных манёвров типа реорганизаций и т.д.
1. Председатель анонсировал собрание членов ЖСК и только членов ЖСК для принятия решения о реорганизации в ТСН. Однако по ЖК РФ ТСН создаётся (с нуля если) общим собранием собственников. Поскольку в данном ЖК есть собственники не-члены в значительном количестве, то возникает ущемление их права голосовать за формирование Товарищества. Так? Могут ли они оспорить результаты голосования и тормознуть регистрацию ТСН?
Только вот подумайте о следующем нюансе: как Вы (ну или лично, или группой лиц, кто оспаривать будет) сможете доказать:
1. Что собрание только членов ЖСК было, а не всех собственников
2. Что на собрании реально не присутствовало (или потом заочно не проголосовало) большинство собственников? Т.е. Вы реально сможете пройти по 30 домам, опросить всех собственников и выяснить, кто голосовал, а кто нет? (Реально сталкивался с подобным трюком при махинациях местечкового "МУП центр ЖКХ": тупо подделали подписи и протоколы и до-о-олго отпирались даже в суде)
Индеец ДжоА что ФИЗИЧЕСКИ объединяет эти дома кроме общего забора и названия жилого комплекса?!
2. Может чисто теоретически возникнуть и ситуация, когда из 30 домов чуть больше половины проголосуют целыми домами ЗА создание ТСН(реогранизацию), а чуть меньшая - причём тоже целыми домами - против. Другими словами - что связывает группу МКД, стоящих на территории, имеющей признаки совместного использования в виде КПП, детских площадок, мусорных баков, коммуникаций и т.п.? Обязаны ли будут дома-отказники принять образованный ТСН, или могут, например, создать своё?
Т.е. пока что я вообще не вижу проблем хоть одним домом тупо выбиться и жить по своим собственным правилам, расценкам и со своей обслуживающей организацией. При этом как-то договорившись по тарифам на КПП. Вывоз мусора при желании тоже можно индивидуальный от любого дома обеспечить, а коммуникации - кому-то по документам принадлежат, но в случае выхода одного дома будет этот кто-то поставщиком коммунальных услуг в выделенный дом. Собственно, сам в таком доме живу - выделились из микрорайона, который обслуживает карманная компания застройщика. По описанию всё как у Вас, только забора и КПП нет. Мусор - своя мусорокамера, сами платим за вывоз. Коммуникации - см. выше по тексту, по границе дома отвечаем за них мы, вовне - та самая карманная организация застройщика. Детская площадка - общего доступа, отдельно платить не за что.
------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!
Спасибо за ответ!
IgnatНу, во-первых, есть само уведомление о собрании, где чётко прописана повестка и что это "собрание членов ЖСК". В жилинспекцию и прокуратуру уже заявления направили - ждем официальных ответов. На словах от них - собрание нелегитимно.
1. Что собрание только членов ЖСК было, а не всех собственников
IgnatА вот здесь вообще забавно. В качестве одного из способов голосования председатель предлагает отправлять электронное письмо на "официальный адрес" с адреса email, указанного в реестре ЖСК. От такого в ЖИ совсем оторопели.
2. Что на собрании реально не присутствовало (или потом заочно не проголосовало) большинство собственников?
Кроме того, есть решения суда, обнулявшие заочную форму голосования по таким вопросам, как реорганизация. Только очка.
Так что тут боремся.
IgnatОбщие ТП и ВЗУ. При том последний - не в собственности ЖСК (третьи лица). А также коммуникации между домами, при этом некоторые дома служат транзитом для других.
А что ФИЗИЧЕСКИ объединяет эти дома кроме общего забора и названия жилого комплекса?!
Тут вообще-то задача следующая:
- не дать собрать ТСН под эгидой этого председателя
- закрыть его (уже пошли подвижки)
- организовать нормальное управление всем ЖК
Вот в третьей части и возникает вопрос - можно ли в принципе оформиться одним ТСН, включив туда собственников 30 домов. Учитывая, что внутриквартальные дороги, например, не принадлежат ТСН и более того - жители скорее всего будут настаивать на переводе их в муниципальное ведение. Так как содержать уборку, ремонт, освещение и т.п. нежелательно.
Индеец ДжоЭто хорошо.
есть само уведомление о собрании, где чётко прописана повестка и что это "собрание членов ЖСК".
Главное, чтобы потом не оказалось, что это Ваша личная бумажка, а объявление на подъезде было совсем другим (это я просто "играю за оппонентов", заранее).
Индеец ДжоТакого варианта голосования ни разу не встречал.
А вот здесь вообще забавно. В качестве одного из способов голосования председатель предлагает отправлять электронное письмо на "официальный адрес" с адреса email, указанного в реестре ЖСК. От такого в ЖИ совсем оторопели.
Индеец ДжоРешения решениями, но в ЖК что-то не припоминаю такого требования (реорганизация только через очку). Соответственно, в каждом конкретном случае решение суда может быть любым, ибо будет основано не на требованиях НПА, а на внутреннем убеждении судьи.
Кроме того, есть решения суда, обнулявшие заочную форму голосования по таким вопросам, как реорганизация. Только очка.
Индеец ДжоТП это тепловой пункт, а ВЗУ - водозаборный узел?
Общие ТП и ВЗУ. При том последний - не в собственности ЖСК (третьи лица). А также коммуникации между домами, при этом некоторые дома служат транзитом для других.
Если так - то я вроде проблем не вижу: владельцы этих заведений будут поставщиками ресурсов в дома, которые хотят жить "сами по себе". А транзит - ну будут обеспечивать транзит по-прежднему, вне зависимости от формы управления.
У нас тоже будка с тепловым пунктом одна на 6 домов. И это ни разу не помешало нам выделиться в виде одного дома.
Индеец ДжоЧто-то мне подказывает, что при грамотном подходе со стороны текущего председателя, помешать ему создать ТСН хотя бы на часть домов - будет непросто.
- не дать собрать ТСН под эгидой этого председателя
- закрыть его (уже пошли подвижки)
- организовать нормальное управление всем ЖК
А главное - люди по природе своей ленивы и если этот председатель не достал всех и каждого, то несмотря на воровство и т.п. большинство предпочтёт ничего не делать и продолжить жить с той управляйкой, что есть сейчас - т.е. пойдут в ТСН старого председателя.
Опять же наблюдение из практики: мы выделились уже 5 лет как, платим на 25-30% меньше точно таких же соседних домов, но там НИКТО не рвётся менять ситуацию - им проще жить как есть, переплачивая, но не заморачиваясь...
Потому есть немалая вероятность, что ни один из пунктов выполнить не удастся: если председатель не дурак, то хотя бы часть домов под своё ТСН он загонит совершенно честно и легально и это автоматом завалит пункты 2 и 3 Вашего плана.
Индеец ДжоНе очень понял проблематику.
можно ли в принципе оформиться одним ТСН, включив туда собственников 30 домов
А когда жители обычных домов, без забора, но вдоль муниципальной дороги объединяются в ТСН, они дорогу сами лопатами чистят? 😊
Другое дело, что передавая в муниципальную собственность проезды могут попросить обеспечить свободный доступ для всех граждан на территорию - иначе какая же она муниципальная?! Так что вот тут да, могут быть сложности, либо дудочка, либо кувшинчик. В смысле либо своя закрытая территория, либо муниципальная, но открытая.
------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!
когда жители обычных домов, без забора, но вдоль муниципальной дороги объединяются в ТСНВот здесь хотелось бы попродробнее. Есть ли реальные примеры с ссылками на такие ТСН, в которые объединено более одного дома?
передавая в муниципальную собственность проезды могут попросить обеспечить свободный доступВся Москва уже понатыкала шлагбаумов. А дома поблизости от метро и вокзалом - и калитки обеспечили. При этом внутридворовые территории по межеванию - городские. Так что тут как раз проблем не предвидится.
IgnatНу, п.2 развивается уже сам по себе. Фактура имеется, и люди работают.
автоматом завалит пункты 2 и 3 Вашего плана
Но в целом - спасибо за ценные мысли.
Индеец ДжоСсылками не богат, но вроде как по определению ТСН там нет ограничений на строго один дом, как и в случае ТСЖ. Даже более того, ТСЖ объединяет собственников ЖИЛЬЯ, а ТСН более широкое понятие. А уж ТСЖ на несколько домов - точно знаю по соседству.
Вот здесь хотелось бы попродробнее. Есть ли реальные примеры с ссылками на такие ТСН, в которые объединено более одного дома?
Индеец ДжоНу Москва это отдельное государство 😊
Вся Москва уже понатыкала шлагбаумов. А дома поблизости от метро и вокзалом - и калитки обеспечили. При этом внутридворовые территории по межеванию - городские. Так что тут как раз проблем не предвидится.
Выше я больше с общей точки зрения задвигал.
Индеец ДжоДа, кстати. П.2 подразумевает закрыть ТСЖ\ТСН или закрыть председателя?! 😛
Ну, п.2 развивается уже сам по себе. Фактура имеется, и люди работают.
Если он косячит, как Вы описываете - возможно, удастся реализовать п.2 в любой формулировке 😊.
------------------
Жизнь хороша, если есть ППШ!
IgnatУже помогли ссылкой:
вроде как по определению ТСН там нет ограничений на строго один дом
ЖК РФ Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
""1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
В общем - участки граничить должны. Это кроме общих коммуникаций. Ну, есть какая-то определенность.
IgnatРазумеется, ТСН закрывать смысла нет )))
подразумевает закрыть ТСЖ\ТСН или закрыть председателя?!