Квартирный вопросс испортил и меня.

Rainbow

Доброго времени суток. Есть такая ситуация.
В 1996 году квартира была оформлена в собственность, совместную, общую без определения долей между матерью и дочерью. Дочь была несовершеннолетней.
В 2002 году в квартиру был прописан брат, просто прописан без внесения его в собственники.
В 2008 году брат женился и у него родился ребенок. Брат прописал ребенка без согласия одного из собственников (сестры).
На данный момент поступило предложение от брата о разделении долей на 3 части между матерью, сестрой и братом.
1. Правомочна ли прописка ребенка ?
2. Можно ли разделить доли на троих без согласия сестры?
3. Может ли в изолированной комнате (не проходной) проживать не прописанный человек?

OlegI

Делить доли можно только между собственниками. Давным давно были договора "выделения долей", сейчас их нет. Чтобы брату стать собственником, нужно сначала разделить доли, зарегистрировать раздел. И потом уже мать может продать или подарить свою долю или ее часть брату.
Про регистрацию есть постановление правительства 713. Регистрация ребенка правомочна - он живет там, где живет один родителей.

Волга-Волга

А брат действительно жил в квартире? И где здесь ваш интерес?

Red_Cat_2

Поскольку брат не является собственником, то он может претендовать сколько ему угодно - решение будет за сестрой и ее дочерью.
Прописка ребенка была законна. Однако сейчас можно и брата и ребенка выписать через суд. Прецедентов было сколько угодно.
Непрописанный человек может жить исключительно с доброго согласия собственников и прописанных. Проходная или изолированная - значения не имеет. Он в этой квартире никто и звать его никак.

step_n

чей брат?

Rainbow

Волга-Волга
А брат действительно жил в квартире? И где здесь ваш интерес?

Брат жил и до сих пор живет в квартире. Но после жинидьбы он стал проявлять нездоровый интерес к жилплощади. Денег купить свою нет, а жить отдельно вдруг резко захотелось. До свадьбы он спокойно ждал когда ему от матери по завещанию достанется 50% квартиры.
Теперь он хочет оттяпать кусок своей сестры. А сестра мне очень близкий человек, вот в этом и интерес.

Rainbow

step_n
чей брат?
Не мой брат.

BASCA

а приобрел ли брат право пользования, будучи зарегистрированным уже в собственность и даже вселившись реально? вот в чем вопрос... По-моему - нет.
Так что, соглашусь с Red_Cat_2

Red_Cat_2

А разве право пользования не возникает по регистрации?

BASCA

нет....

OlegI

Rainbow
До свадьбы он спокойно ждал когда ему от матери по завещанию достанется 50% квартиры.
Теперь он хочет оттяпать кусок своей сестры. А сестра мне очень близкий человек, вот в этом и интерес.
Может приватизировали без брата, так как он был несовершеннолетним? В начале приватизации была такая дыра, лишившая собственности целое поколение детей. Брат злоупотребляет - поселил в квартире жену, что напрягает сестру, которой этот колхоз не нравится, хоть сестра может быть даже не живет в той квартире.

Red_Cat_2

Он же был прописан после приватизации - там же указали.

OlegI

тогда нужно больше информации - почему брат считает, что ему должны 1/3, на каких основаниях его зарегистрировали в 2002г. и какая позиция у матери. Если у матери и сестры есть согласие, они могут выгнать брата и его семейство из своей квартиры.

Red_Cat_2

Действительно, опишите поподробнее, Rainbow.

Волга-Волга

Если у ребенка нет права пользования другим жильем - будет проблемно снять его с регистрации ибо несовершеннолетний ребенок регистрируется по месту жительства одного из родителей без согласия других собственников. А родитель ребенка (брат) зарегистрирован, конечно же, с согласия собственников. Одним словом, это - спор, в котором будут участвовать отдел семьи и прокуратура, поскольку ресь о праве несовершенноелтнего на жилье, а это всегда - гемор...

Red_Cat_2

Лена, у нас это давно практикуется. Да, через суд.
Но ребенок здесь вообще не собственник, и отец его не собственник.
И вообще есть элементарный способ снять нежелательный родственников с регистрации - продать квартиру. При этом можно приобрести другую равноценную квартиру, в которую брат с ребенком не будет прописываться.

BASCA

нормально снимается с регистрации несовершеннолетний... да, с опекой и прокуратурой, но нормально... Практика СОЮ по "новому" Жилищному уже наработана...

Опять из раздела гаданий, т.к. информации нет: может действительно брат "пролетел" с приватизацией?

Волга-Волга

Red_Cat_2
Лена, у нас это давно практикуется.

Всякий суд - спорный...
И нет ни одного процесса, похожего один на другой. Да - собственники против ребенка. Какие у папашки в загашнике документы - бог знает... Может, он право собственности оспаривать будет. И добьется отмены...

Rainbow

OlegI
тогда нужно больше информации - почему брат считает, что ему должны 1/3, на каких основаниях его зарегистрировали в 2002г. и какая позиция у матери. Если у матери и сестры есть согласие, они могут выгнать брата и его семейство из своей квартиры.
Брат уезжал из страны в середине 90-х, выписался из квартиры. Вернулся в 2002 году, его прописали обратно. Пока его небыло квартира была преватизирована и разделена межну матерью и дочерью на 2 части без определения долей. Мать является ответственным квартиросъемщиком.
В 2004 году сестра переехала жить в другое место.
В 2007 году брат женился и начал склонять мать на передачу ему своей доли (жил фактически один) немедленно а не по завещанию.
После рождения ребенка захотел получить уже не 50% а 67 процентов. И начал активно работать с матерью. Сейчас мать на его стороне, она предлогает разделить квартиру на 3 части ей (мать в квартире не живет), ему, и сестре.
Вопрос могут ли они оттяпать кусок от доли сестры или утонут в судах.

Rainbow

Волга-Волга
Если у ребенка нет права пользования другим жильем - будет проблемно снять его с регистрации ибо несовершеннолетний ребенок регистрируется по месту жительства одного из родителей без согласия других собственников. А родитель ребенка (брат) зарегистрирован, конечно же, с согласия собственников. Одним словом, это - спор, в котором будут участвовать отдел семьи и прокуратура, поскольку ресь о праве несовершенноелтнего на жилье, а это всегда - гемор...

Отец прописан в Москве, мать в Ивановской области. При прописке ребенка сестру в известность не поставили.

OlegI

Rainbow
Вопрос могут ли они оттяпать кусок от доли сестры или утонут в судах.
доля сестры 50% (ст.245ГК). Они с матерью могут заключить договор о выделении долей. Сестра может сказать - хочу 67% (с расчетом сторговаться до 60%) тогда заключу договор, нет - судись, я не хочу выделять доли. Суд даст каждому 50% (если одна из сторон не докажет, что произвела неотделимые улучшения имущества на указанную стороной сумму, но при теперешней стоимости недвижимости ремонт роли не играет, сестре стоит периодически наведываться в квартиру и если заметит ремонт запретить его).
Брат вообще не при делах. Обжаловать приватизацию брат не может - на момент приватизации он не был прописан в квартире. С моей точки зрения, брат не имеет на квартиру даже морального права: он сам уезжал из страны, не понравилось за рубежом, вернулся сюда.
Сестра может сказать, что после раздела она продаст свою долю представителям "другой культуры". Скорее всего, у брата и матери на выкуп доли денег не будет, это будет их сподвигать быть более сговорчивыми и не настаивать на выделении долей. Пожилых людей перспектива делить квартиру с кем-то еще, обычно, морально травмирует.
С общей собственностью есть небольшая особенность в ст.253ГК: "Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом." То есть можно сдать квартиру в аренду не спросясь матери. Отменить договор можно будет только по суду. Например, сестра может сдать в аренду комнату лицам "другой культуры", получить деньги за год вперед, а в суде оспорить этот договор небыстро - полгода те поживут в квартире.
Вместо этого сестра еще может выразить желание сдавать в аренду комнату и если брат или мать не хотят соседей, то пусть компенсируют упущенную выгоду.
Можно предложить оплатить проживание жены брата или покинуть помещение. Ведь проживание брата и его семейства разрешила мать, а не сестра и выгоду от этого пусть компенсируют сестре по рыночной ставке аренды.
Так что сестра свои 50% получит и позиции у нее сильны, судя по наглости брата (требование 67%), думаю с ним не стоит церемониться, а нужно преследовать свои законные интересы.
Преимущества выделения долей: сестра может продать свою долю. Недостаток выделения: после смерти матери долю придется выделять по суду, скорее всего у сестры документов на квартиру сейчас нет. Преимущества невыделения: мать не может подарить брату свою долю при жизни, поэтому брату интереснее выделить долю.

Red_Cat_2

OlegI
С общей собственностью есть небольшая особенность в ст.253ГК: "Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом." То есть можно сдать квартиру в аренду не спросясь матери. Отменить договор можно будет только по суду. Например, сестра может сдать в аренду комнату лицам "другой культуры", получить деньги за год вперед, а в суде оспорить этот договор небыстро - полгода те поживут в квартире.

Тогда встречный вопрос: А не может ли мать, в соответствии с этой же статьей, распорядиться квартирой и выделить сыну 67 процентов? А мнение сестры будет предполагаться "независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом"?

step_n

Red_Cat_2
Тогда встречный вопрос: А не может ли мать, в соответствии с этой же статьей, распорядиться квартирой и выделить сыну 67 процентов?

как уже выше было замечено - мать может распорядиться своей долей в 50% с согласия второго собственника(дочери), откуда у матери возьмется 67%?

OlegI

Red_Cat_2
Тогда встречный вопрос: А не может ли мать, в соответствии с этой же статьей, распорядиться квартирой и выделить сыну 67 процентов? А мнение сестры будет предполагаться "независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом"?
Выделить сыну не может, так как это отчуждение, а не определение долей. Теоретически может продать или подарить целиком, но на практике регистраторы перед сделкой требуют определить доли. Почему так, надо смотреть нечеткую связь нескольких статей ГК, может быть налогового кодекса.

Rainbow

Идея сдать квартиру появилась давно, но как то времени небыло занятся этим вопросом. Теперь же брат заявляет, что сдать квартиру не получится т.к. это ущимит права ребенка. Типа курить будут, санузел совместный и.т.д.
Он прав ?

Red_Cat_2

OlegI
Выделить сыну не может, так как это отчуждение, а не определение долей. Теоретически может продать или подарить целиком, но на практике регистраторы перед сделкой требуют определить доли. Почему так, надо смотреть нечеткую связь нескольких статей ГК, может быть налогового кодекса.

А почему тогда сдать можно? Это же тоже распоряжение? В этом случае передается третьему лицу право пользования и владения квартирой.
Вопрос чисто теоретический, мне понять интересно.

OlegI

Rainbow
Теперь же брат заявляет, что сдать квартиру не получится т.к. это ущимит права ребенка. Типа курить будут, санузел совместный и.т.д.
Он прав ?
думаю не прав, так как прав у ребенка здесь нет. В ГК есть статьи про права детей - они относятся к членам бывшей семьи собственника и т.п. Можно попробовать через суд лишить регистрации брата и его ребенка на основании того, что между собственниками не достигнуто согласие (или не было такого согласия) о предоставлении ему и его ребенку права пользования квартирой. Ответчиками надо назначить и мать и брата и иск подавать аккуратно, могут возникнуть детали: например, если согласия не было, то могут отказать по сроку давности, тогда надо указывать что согласие исчезло или поменялись обстоятельства и брат стал злоупотреблять доверием.
Red_Cat_2
А почему тогда сдать можно? Это же тоже распоряжение? В этом случае передается третьему лицу право пользования и владения квартирой.
Вопрос чисто теоретический, мне понять интересно.
Больше, чем в ГК и ЖК никто не скажет, надо там искать. Как я понимаю: выделение долей это действие, которое прописано в ГК только между собственниками. Попытка выделить долю неучастнику совместной собственности это сделка отчуждения, попытка провести ее как выделение долей делает сделку мнимой.

В 90х годах при приватизации почти никто доли не выделял, писали "общая собственность", так как доли в договоре передачи обычно не были выделены (это травмировало людей, наследие социализма).
Потом поменялся ГК, появиласть ст.244 "Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.", появились "зеленые" свидетельства вместо "красных" и оказалось, что совместная собственность возможна только между супругами. Любые сделки с совместной собственностью (даже с участием супругов, так как сегодня супруги, а завтра уже нет) перестали регистрироваться, регистраторы стали требовать сначала выделения долей.