Помогите советом по арбитражному делу, запарился..

carnage33

Господа юристы, может кому-то интересно потренировать мозг 😊
В общем, буду рад выслушать стороннее мнение.
Итак, собственно: организация (ООО) в 2002 году получила в аренду (от комитета по управлению имуществом города) нежилое помещение под магазин. Помещение было в запущенном состоянии, и там был начат серьезный капитальный ремонт (ООО ремонт делало). В связи с этим горадминистрация издала постановление о передаче в аренду ООО этого помещения сроком на 10 лет. Стороны подписали договор долгосрочной аренды, но тут возникла проблема - право собственности города на это помещение не было зарегистрировано в УФРС. А без этого нельзя регистрировать и договор. Комитет по имуществу под разными предлогами свое право собственности так и не зарегистрировал. Все это время, пока шла разборка с регистрацией, заключались годовые договора аренды (до 2006 года). А после того город заключать договора отказался. ООО вложило деньги в ремонт, (есть акты выполненых работ и все другие необходимые бумаги) и осталось без отремонтированного помещения.
Теперь вопрос - какую статью ГК применять -

616 п.1 (об аренде) -
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

или о неосновательном обогащении -
Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Или может, о вреде -
Статья 1069. Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами
Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Все эти три варианта рассматриваются в арбитраже. Ваши мнения, что здесь более правильно?

Or

carnage33
Комитет по имуществу под разными предлогами свое право собственности так и не зарегистрировал.
А можно вопрос, так имущество вообще не находится в чей-либо(возможно и не города) собственности? Если да, то как оно вообще учитывалось?

Аркан

Ст. 1069 ГК здесь не пройдёт. Она для тех случаев, когда действия (бездействие) гос. (мун.) органов 1) были неправомерными 2) повлекли причинение вреда, т.е. независимо от Вашей воли Вы лишились части имущества или были вынуждены нести затраты, которые в случае правомерности действий органов не возникли бы.
У Вас же иная ситуация - затраты на ремонт понесли по собственной инициативе, рассчитывая в будущем получить помещение в аренду.

По всей видимости, можно взыскать неосновательное обогащение в размере стоимости неотделимых улучшений с учётом износа за время аренды.
Но без изучения документов трудно дать точный ответ - имеют значение даты, содержание договоров, писем администрации и т.д.

carnage33

2 Or, да, здание было передано в собственность города решением горсовета, но до 2002 года, т.е до вступления в силу закона 122-ФЗ (о регистрации), т.е регистрация собственности требовалась только перед регистрацией договора аренды. Если б этого не было, было б проще.
2 Аркан, в данный момент ООО основывает свои требования на статье о неосновательном обогащении (сумма расходов на ремонт по актам выполненных работ + проценты за пользование средствами ст. 1107, 395). Сегодня возник спор в заседании о том, что это - неосновательное обогащение или взыскание расходов на ремонт (по 616-й). Сам факт ремонта никто не оспаривает.

SBZ

carnage33
А после того город заключать договора отказался.
в принципе не передает в аренду или передает другим с нарушением Вашего преимушественного права?

carnage33

2 SBZ - город не продлил годовой договор, обратился в суд спустя полгода с иском об освобождении помещения и взыскании аренды (ООО выселено, но от аренды за полгода отбились). Еще фишка - там были субарендаторы (надлежаще оформленные договором субаренды). До настоящего момента (с 2006 года) так там и работают, договоров аренды у них нет.

Boatmen

Капитальный ремонт был согласован с администрацией города?
Если есть на этот счет какие-либо документы, то требования основывать на ст.616 (можно и без этих документов, но тогда ответчик может оспаривать саму необходимость ремонта). Также, тут может быть засада по сроку исковой давности - когда ремонт-то был произведен?

carnage33

Про согласование -
Начали без согласования - "в состоянии неотложной необходимости"
Впоследствии (в том же 2002 году)
1. часть актов выполненных работ и смета на кап. ремонт принята комиссией администрации (состоящей из сотрудников комитета по собственности)
2. На основании протокола этой комиссии принято постановление горадминистрации о передаче в аренду (в связи с планируемыми вложениями в капремонт - дословно) сроком на 10 лет.
3. Фраза о том, что ООО проводит капремонт, включена в долгосрочный договор аренды. Поскольку он не зарегистрирован, и соответсвенно, не вступил в силу, ссылаюсь на него, как на доказательство согласия (ст. 64 АПК).
Вообще, в данный момент, оппоненты (город) про согласие особо не спорят.
Про срок - обсуждалось в заседаниях, их претензии по срокам в суде отбил.

AU-Ratnikov

carnage33
Господа юристы, может кому-то интересно потренировать мозг 😊
В общем, буду рад выслушать стороннее мнение.
Итак, собственно: организация (ООО) в 2002 году получила в аренду (от комитета по управлению имуществом города) нежилое помещение под магазин. Помещение было в запущенном состоянии, и там был начат серьезный капитальный ремонт (ООО ремонт делало). В связи с этим горадминистрация издала постановление о передаче в аренду ООО этого помещения сроком на 10 лет. Стороны подписали договор долгосрочной аренды, но тут возникла проблема - право собственности города на это помещение не было зарегистрировано в УФРС. А без этого нельзя регистрировать и договор. Комитет по имуществу под разными предлогами свое право собственности так и не зарегистрировал. Все это время, пока шла разборка с регистрацией, заключались годовые договора аренды (до 2006 года). А после того город заключать договора отказался. ООО вложило деньги в ремонт, (есть акты выполненых работ и все другие необходимые бумаги) и осталось без отремонтированного помещения.
...

А что по поводу поставить все с головы на ноги, взять и зарегистрировать сейчас этот договор аренды 2002 года?

Аркан

carnage33
Сегодня возник спор в заседании о том, что это - неосновательное обогащение или взыскание расходов на ремонт (по 616-й). Сам факт ремонта никто не оспаривает.
Здесь и будут иметь значение детали договоров, а особенно - актов приёма-передачи помещения (в части описания его недостатков). Объективная необходимость в ремонте для суда не будет столь очевидна, даже если ответчик не оспаривает факт проведения ремонта.

Это довольно неблагодарное дело - заочно разбирать такие ситуации. Надо знакомиться со всей охапкой документов, чтобы точно определить.

Аркан

AU-Ratnikov
А что по поводу поставить все с головы на ноги, взять и зарегистрировать сейчас этот договор аренды 2002 года?
Это, во-первых, вряд ли возможно, поскольку требует личного присутствия уполномоченного представителя администрации, во-вторых, бессмысленно, поскольку такой договор вступит в силу с момента регистрации, а предусмотренный им срок действия истечёт до вступления в силу 😊

AU-Ratnikov

Аркан
Это, во-первых, вряд ли возможно, поскольку требует личного присутствия уполномоченного представителя администрации, во-вторых, бессмысленно, поскольку такой договор вступит в силу с момента регистрации, а предусмотренный им срок действия истечёт до вступления в силу 😊

Никакого личного присутствия уполномоченного представителя администрации НЕ требуется. 😊 Сдается на регистрацию ОДНИМ из участников сделки, ЛЮБЫМ.
Срок не истечет, поскольку в первом посте сказано что договор от 2002 на 10 лет. Т.е. до 2012 г.

Or

AU-Ratnikov
Сдается на регистрацию ОДНИМ из участников сделки, ЛЮБЫМ.
Думается это в случае если объект аренды "известен" УФРС. А он для УФРС не существует, т.к. право собственности на недвижку городом незарегино.

Думается имеется аренда. Аредатор выполнил за свой счет обязанности арендодателя по ремонту помещений без какой либо договоренности(условий в договоре аренды). Видится НО. Однако факт необходимости ремонта это вопрос(хотя и не столь важный, поскольку наличие НО не зависит от того были ли необходимы затраты или не были), также есть вопрос о соглосовании затрат(Даже более того, если была договоренность о затратах то это уже не НО, а исполнение некоего договора) и размер НО это тоже вопрос(не столь важно сколько было потрачено на ремонт, сколь важно на сколько улудшился объект в результате ремонта - именно это размер НО а не затраты арендатора).
Вот где-то так.

carnage33

По поводу регистрации сейчас - размер арендной платы за помещение вырос до размера, когда арендовать это помещение становится ни с какой стороны невыгодным. Но, если попытаться - в нашем городе такой порядок регистрации (ИМХО, не совсем законный) - комитет дает доверенность на регистрацию в УФРС своего права собственности, и доверенность на регистрацию договора. Существенна здесь доверенность на регистрацию их права, а ее, раз дело в суде, никто не даст (и право, кстати, не регистрируют).

Теперь про неосн. обогащение -
Вот я засомневался, как это все считать. С одной стороны, выглядит просто - сумма затрат на ремонт по актам приема-передачи. С другой стороны -

Or
не столь важно сколько было потрачено на ремонт, сколь важно на сколько улудшился объект в результате ремонта - именно это размер НО а не затраты арендатора
И вот вопрос - ведь город (арендодатель) должен был выполнить работы по кап. ремонту (616.1 ГК), но за них сделало ООО - можно ли считать, что здесь неосн. обогащение - сбереженные городом деньги на ремонт, а не улучшение состояния здания? (кстати, как в случае чего это улучшение считать, пока не представляю).

Or

carnage33
ведь город (арендодатель) должен был выполнить работы по кап. ремонту (616.1 ГК), но за них сделало ООО - можно ли считать, что здесь неосн. обогащение
если отутствовала договоренность о ремонте то это НО, однако меня подмывает спросить а небыл ли ремонт условием аренды? Т.е. имеется договоренность пусть и не оформленная надлежаще, но доказуемая.

carnage33
сбереженные городом деньги на ремонт, а не улучшение состояния здания?
Но это деньги котрые должны были быть потрачены городом на поддержание состояния или на улучшение состояния здания. Однако это не те деньги, что потратил арендатор.
Популярный пример: арендатор заплатил фирме "Х" 1 млн руб за ремонт ручки входной двери ( обычная рыночная цена такой работы 100 руб). Вопрос: каков размер НО арендодателя? Иначе говоря на какую сумму был предотвращено старение здания или проведено его лучшение? на 100руб или на 1 млн. руб.
Здесь конечно можно поднять вопрос процессуальный: кто и чего должен доказывать (уж если думать "до кучи").

Волга-Волга

В самом общем виде рассуждаю.

Если право собственности не зарегистрировано, то и все договоры аренды - ничтожны, ибо нельзя сдавать в аренду то, что тебе не принадлежит. Постановка имущества на баланс ещё не означает автоматического рождения какого-либо права (речь идет в принципе о праве сдавать в аренду). Так что муниципалитет не может сдавать данное имущество в аренду (см. ФЗ "О муниципальном управлении", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Устав города, норму ГК о возникновении права собственности на недвижимое имущество). Так что город - никакой не арендатор и деньги брать за аренду у него оснований нет.

Приостановить данное дело, предъявив иск о признании договора ничтожным и взыскать всю арендную плату, вычтя коммунальные платежи (электричеством-то пользовались, телефоном там..). А затем уже - возвращаться к решению сабжа. Вполне возможно, что здесь - откажут, тогда хоть аренду вернете.
О как... 😀

carnage33

Ремонт именно и был условием получения долгосрочной аренды. Пункт о необходимости его проведения включен в договор долгосрочной аренды. Но договор не зарегистрирован по вине города - они не оформили свое право собственности (и еще там есть расхождения в площадях, которые они не уточнили), и значит, не вступил в силу. А ремонт уже вовсю шел. Получается, что обязанности по проведению ремонта у ООО не возникло (признак неосн. обогащения).

Or
Но это деньги котрые должны были быть потрачены городом на поддержание состояния или на улучшение состояния здания. Однако это не те деньги, что потратил арендатор.
Тут такой момент - работы приняты балансодержателем по актам приема. Размер затраченных сумм никем не оспаривается. А вот про
Or
вопрос процессуальный: кто и чего должен доказывать
поподробнее? Очень не хочется лезть в расчеты улучшения здания, хотя че то кажется, что там размер исковых требований с процентами за пользование увеличится, может даже и сильно.

Or

Волга-Волга
Если право собственности не зарегистрировано, то и все договоры аренды - ничтожны,
Это верно для нынешнего дня.
но если правильно помню 122ФЗ, обязательность регистрации ПС только для прав приобретенных после вступления закона в силу, либо при совершении сделок с обязательной регистрацией (соответсвенно после вступления закона).
Здесь, ПС получено городом до вступления ФЗ в силу (если верить топикстартеру), госрегистрации аренды они избежали заключив краткосрочный договор.
Я могу ошибаться, но вроде, есть аренда.
carnage33
Ремонт именно и был условием получения долгосрочной аренды.
Может оказаться что НО нет. Если отвтчик докажет, что данное условие было также условием и для краткосрочной аренды (тем более что есть косвенные доки в виде актов приемки). Т.о. все в рамках договора. Да оформлено не надлежаще (возможно) но если договоренность будет доказана, то вам не светит.
carnage33
Тут такой момент - работы приняты балансодержателем по актам приема. Размер затраченных сумм никем не оспаривается.
И что это означает? два варианта: 1. балансодержатель принимал улучшение здания в соответсвии с имеющейся договоренностью. 2. Балансодержатель принимал факт совершения улучшений, не оспаривая суммы (пока не оспаривая).
carnage33
Очень не хочется лезть в расчеты улучшения здания, хотя че то кажется, что там размер исковых требований с процентами за пользование увеличится, может даже и сильно.
А завтра они приволокут экспертное заключение, что в результате всех ремонтов стоимость здания ... уменьшилась на 1млн. руб. 😊 (или не изменилось и не важно, что арендатор при этом затратил нцать млн. руб. здание как было аварийным так им и осталось, например).

Or

и еще вопрос : а был ли ремонт капитальным?

Or

И еще вот вам из древненького 😊 для справки. (это если идти путем 616ГК, напрасно я этот путь как-то сразу сбросил со счетов, надо бы по вертеть)

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

21. Указание в акте приема - передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.
Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.
При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.
Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема - передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.
Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема - передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.
Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема - передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.
Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждается необходимость проведения ее капитального ремонта.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.
Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.
Приняв во внимание изложенное, а также учитывая, что иной задолженности по арендной плате у ответчика не имелось, суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца.

carnage33

Or
Может оказаться что НО нет. Если отвтчик докажет, что данное условие было также условием и для краткосрочной аренды
Для краткосрочной как раз нет. В договорах краткосрочной аренды эта обязанность возложена на город.

Or
а был ли ремонт капитальным?
Там основные работы - восстановление крыши здания, полный ремонт отопления, водоснабжения. Отталкиваемся также от того, что смета на работы, принятая городской комиссией, дословно - "смета на капитальный ремонт здания". Тут город не спорит.
Вообще-то трактование актов приемки у нас выглядит так -
Or
Балансодержатель принимал факт совершения улучшений, не оспаривая суммы (пока не оспаривая).
Балансодержатель - жилищное хоз-во района - был уполномочен городом принимать работы, они в деле третье лицо. Суммы и факт выполнения работ они не оспаривают (есть официальное письмо).
Вообще, изменить на 616-ю не проблема, сейчас требования основаны на неосн. обогащении, хочется доработать этот вариант.

2 Волга-Волга, дело в том, что они право собственности получили до вступления в силу 122ФЗ, и регистрировать до какого либо обременения права (в т.ч. долгосрочной аренды) были не обязаны. А годовые договора заключали на срок менее года.


AU-Ratnikov

Or
Думается это в случае если объект аренды "известен" УФРС. А он для УФРС не существует, т.к. право собственности на недвижку городом незарегино.

Думается имеется аренда. Аредатор выполнил за свой счет обязанности арендодателя по ремонту помещений без какой либо договоренности(условий в договоре аренды). Видится НО. Однако факт необходимости ремонта это вопрос(хотя и не столь важный, поскольку наличие НО не зависит от того были ли необходимы затраты или не были), также есть вопрос о соглосовании затрат(Даже более того, если была договоренность о затратах то это уже не НО, а исполнение некоего договора) и размер НО это тоже вопрос(не столь важно сколько было потрачено на ремонт, сколь важно на сколько улудшился объект в результате ремонта - именно это размер НО а не затраты арендатора).
Вот где-то так.

Договор аренды (на срок более года) считается НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ. Т.е. нету аренды. Нету.

Думается что на сегодняшний день "право собственности на недвижку городом уже зарегино", а вот если нет, то усматриваются все необходимые основания для иска О ПОНУЖДЕНИИ города ...

AU-Ratnikov

Волга-Волга
В самом общем виде рассуждаю.

Если право собственности не зарегистрировано, то и все договоры аренды - ничтожны, ибо нельзя сдавать в аренду то, что тебе не принадлежит. Постановка имущества на баланс ещё не означает автоматического рождения какого-либо права (речь идет в принципе о праве сдавать в аренду). Так что муниципалитет не может сдавать данное имущество в аренду (см. ФЗ "О муниципальном управлении", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Устав города, норму ГК о возникновении права собственности на недвижимое имущество). Так что город - никакой не арендатор и деньги брать за аренду у него оснований нет.

Приостановить данное дело, предъявив иск о признании договора ничтожным и взыскать всю арендную плату, вычтя коммунальные платежи (электричеством-то пользовались, телефоном там..). А затем уже - возвращаться к решению сабжа. Вполне возможно, что здесь - откажут, тогда хоть аренду вернете.
О как... 😀

Направление Вашей, Елена, мысли мне весьма близко. 😊

Для уточнения позиции: эти договоры аренды НЕ ничтожны, они что называется "считаются незаключенными" и это такая особая конструкция - здесь действует, здесь ПОКА не действует.

PS: у меня дела такого рода были и сейчас два идут потихоньку. 😊

Волга-Волга

Согласна, Юлександр Юрич. Главное, чтоб автор понял.

AU-Ratnikov

Волга-Волга
Согласна, Юлександр Юрич. Главное, чтоб автор понял.

Автор вроде ж коллега?

Волга-Волга

Он вообще молчит что-то... )))

AU-Ratnikov

Волга-Волга
Он вообще молчит что-то... )))

Сегодня был.

Boatmen

право собственности получили до вступления в силу 122ФЗ, и регистрировать до какого либо обременения права (в т.ч. долгосрочной аренды) были не обязаны. А годовые договора заключали на срок менее года.
Если капитальный ремонт был произведен в период действия краткосрочных договоров аренды, и в них к тому же содержалось положение о возложении обязанности по капитальному ремонту на арендодателя, то вам нужно доказать:
1. необходимость проведения капитального ремонта (по объективным причинам, а не по включению этого условия в какие-либо последующие документы);
2. невыполнение этой обязанности арендодателем,
3. факт проведения капремонта вами или третьими лицами за ваш счет,
4. факт приемки работ арендодателем или его представителем по объему работ и по стоимости (хотя, как мне думается, работы должны были принимать и вы как заказчик - хотя может вы и были в той комиссии),
5. само собой, факт существования арендных правоотношений.
Требования основывать на ст.616 и взыскивать документально подтвержденную стоимость ремонта. Со всякими улучшениями и неосновательными обогащениями лучше не связываться, так как это лишний повод для арендодателя оспорить правильность расчетов как по сумме, так и по методике.
Неосн. Обогащ. можете оставить на черный день - как другое основание для иска, если по 616 откажут.

carnage33

Волга-Волга
Главное, чтоб автор понял.
Господа хорошие, да автор то понял 😊
AU-Ratnikov
Договор аренды (на срок более года) считается НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ. Т.е. нету аренды. Нету.
Арендные отношения строились в период работы на краткосрочных (на срок менее года) договорах. Долгосрочный конечно же, в силу не вступил т.к. не зареген. Мысль об иске о понуждении к регистрации долгосрочного договора пока придерживаю на попозже, если пролетим с отбиванием денег за ремонт. Просто невыгодно нам сейчас его регистировать, очень большая арендная плата счас. Если только право аренды потом продать 😊
Теперь о

Boatmen
Если капитальный ремонт был произведен в период действия краткосрочных договоров аренды, и в них к тому же содержалось положение о возложении обязанности по капитальному ремонту на арендодателя, то вам нужно доказать:
1. необходимость проведения капитального ремонта (по объективным причинам, а не по включению этого условия в какие-либо последующие документы);
2. невыполнение этой обязанности арендодателем,
3. факт проведения капремонта вами или третьими лицами за ваш счет,
4. факт приемки работ арендодателем или его представителем по объему работ и по стоимости (хотя, как мне думается, работы должны были принимать и вы как заказчик - хотя может вы и были в той комиссии),
5. само собой, факт существования арендных правоотношений.
по пунктам -
1. При получении помещение (вообще это пристроенный к жилому дому магазин)находилось в аварийном состоянии, (отражено в акте приема-передачи)
Тогда (в 2002-м) у руководителей ООО и города была договоренность о ремонте и долгосрочной аренде. Понятно, что устные договоренности в арбитраж не предъявишь, поэтому ссылаюсь на начало ремонта в состоянии неотложной необходимости из 616-й.
2. И не собирались они. Примерно 20 % ремонта за полгода было сделано, акты представили городу, они их приняли и вынесли постановление о долгосрочной аренде с формулировкой "в связи с планируемыми большими капвложениями арендатора".
3 и 4. Факт проведения ремонта в суде не оспаривают. Там вся документация от субподрядчиков и акты приема балансодержателем (которого уполномочил на это арендодатель) представлена.
5. Ну и без этого никуда. Договора аренды, каждый на срок менее года.

Вообще сказать, я в данном деле и сам сторонник 616-й, просто хочется добить линию неосн. обог.
Потому как по 616-й придется доказывать, что это был именно КАПИТАЛЬНЫЙ ремонт. Оппоненты могут попытаться делить работы из сметы на капитальные и текущие. В это пока не охота лезть.

Boatmen

По факту существования арендных правоотношений необходимы договоры, акты приема-передачи помещения, документы по оплате арендной платы.

Оппоненты могут попытаться делить работы из сметы на капитальные и текущие.
Я предполагал, что ремонт являлся капитальным.
Нужно упирать на то, что необходимость текущего ремонта была обусловлена невыполнением арендодателем своих обязательств по проведению капитального ремонта - вам нужно просто доказать эту причинно-следственную связь. Например, если вы заменили какие-либо конструкционные части здания или инженерное оборудование, то это повлекло за собой их покраску, заделку технологических отверстий и прочие работы... Так как в противном случае капремонт не мог считаться оконченным.