Уважаемые коллеги по форуму!
Нужна помощь. История длинная и долгая, постарался сократить как мог.
Ситуация следующая. Мой отец решил продать принадлежащую ему комнату в коммунальной квартире с целью помочь нашей молодой семье улучшить жилищную ситуацию.
Комната приватизирована (более 3-х лет назад). На данный момент комната свободна физически и в ней никто не зарегистрирован.
В коммуналке проживают две бабушки. Одна бабушка проживает в комнате, которая находится в равной долевой собственности у ее дочери и несовершеннолетней внучки (зарегистрированы в ней все трое). Вторая бабушка проживает (и зарегистрирована) в комнате, которой владеет первая бабушка на условиях пожизненной ренты.
По большому счету, между счастливой семьей (бабушка, дочка, внучка) и 3-комнатной квартирой (халявной) почти в центре Москвы стоит мой отец.
В связи с этим отношения плохие, очень.
Через риэлтора (изначально предполагалась сложная альтернативная сделка) предложили купить комнату соседям. Те согласились, однако в последний момент резко сбросили цену до несерьезного уровня. Сделка сорвалась.
Соседям, всем 3-м собственникам, были направлены через нотариуса уведомления о продаже.
Бабушка уведомление приняла, дочка и внучка - нет. Ответа получено не было ни от кого. О чем нотариусом были выданы свидетельства.
Нашли покупателя, вышли на сделку.
И тут началось непонятное.
В последний момент юрист риэлтора со стороны покупателя тормозит сделку на основании того, что якобы нет документа о том, что дочка и внучка получали уведомления. Документов о том, что им уведомления отправляли, по их мнению недостаточно. Якобы сделка может быть оспорена.
Нам предложили нам идти в суд с целью получить решение о том, что соседи уведомлены о продаже должным образом.
Консультировались у нескольких юристов. Все в один голос утверждают, что это бред, а также что все документы у нас в порядке и мы в своем праве.
Мы даже, по совету юристов, направляли через нотариуса два повторных уведомления о продаже. Без ответа само собой. Соответствующие свидетельства также получены. Что странно, на почте уведомления оба раза терялись. (Разгильдяйство почты? Кому-то на почте дали "на лапу"?)
И хотя теперь это уже не сложная альтернативная сделка, а простая продажа, риэлтор продавать на прежних условиях комнату не хочет. Почему-то вспомнил про "детский комитет" (каким боком он относится к описанной ситуации?). Утверждает, что сделка не получит "добро" от него (ранее об этом никто не упоминал). Предлагает вариант дарственной.
К слову, по нашему вопросу работает далеко не первый риэлтор, все безрезультатно.
Коллеги, помогите разобраться, кто и что правильно/неправильно сделал в данной ситуации и, самое главное, как ситуацию всё-таки разрешить. Длится это всё не первый год и порядком всех утомило, особенно тем, что дело с мертвой точки не сдвигается.
С уважением.
P.S. Если ошибся разделом, прошу модераторов перенести тему в соответствующий раздел.
Придите к соседям с двумя свидетелями и вручите им бумагу с описанием продажи и предложением купить за определённую сумму. Плюс словесно всё повторите. Никакой суд потом не придерётся.
Есть ещё вариант, не продавайте комнату, а подарите покупателю её. Соответственно деньги в момент полписания документов он Вам предоставит.
По отправлениям. Письма вернулись? Запросите почту России о судьбе отправлений. Если они были вручены, то получены официальный ответ.
По "детскому комитету" это Ваш местный орган опеки и попечительсва. Их согласие на совершение сделки купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО. Оформление договора дарения довольно дорогое удовольствие. Есть еще вариант залога. Т.е. у нотариуса оформляете договор, в котором указываете, что Вы взяли у покупатель некую сумму под залог комнаты. После чего не смогли вернуть долг (бывает) и комната отошла покупателю. Говорю так уверенно т.к. сам столкнулся с схожей ситуацией. Удачи.
Совсем забыл. Если несовершеннолетний только прописан на жилплощади, то согласие органов опеки не требуется. А вот если он является сособствеником жилья то да. По крайней мере в моей ситуации так было.
SanekУпомянутые дочка и внучка только зарегистрированы в коммуналке. Фактически место проживания нам неизвестно.
Придите к соседям с двумя свидетелями и вручите им бумагу с описанием продажи и предложением купить за определённую сумму. Плюс словесно всё повторите. Никакой суд потом не придерётся.
Не вернулись ни письма, ни уведомления, вообще глухо, как в болото. Отправкой занимался нотариус. На вопросы "как так" разводят руками и ничего больше не делают.
По отправлениям. Письма вернулись? Запросите почту России о судьбе отправлений. Если они были вручены, то получены официальный ответ.
gunder1985Никак не могу взять в толк, какое отношение к продаже комнаты моего отца имеет девочка, живущая, по сути, по соседству? Да к тому же "комитет" - при живой матери (как минимум). Я могу понять, если бы продавалась комната, в которой был бы зарегистрирован ребенок. А тут?
По "детскому комитету" это Ваш местный орган опеки и попечительсва. Их согласие на совершение сделки купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО.
А если отношение всё же имеет, почему риэлторы молчали об этом до победного, точнее, провального конца, и вспомнили только теперь?
А вот хз, какое отношение имеет ребенок. Не забывайте в какой стране мы живем. И меня завернули на стадии госрегистрации.
хм.. в качестве апа, вопрос. Неужели на такую проблемную площадь есть покупатели?
Voices
хм.. в качестве апа, вопрос. Неужели на такую проблемную площадь есть покупатели?
Это разве проблемная?
Просто голову морочат, а так всё нормально.
2Voices
Покупатели есть. По крайней мере были. При том, что ничего от людей не скрываем. Видимо, не все могут или хотят покупать целые квартиры.
Коммуналка - это коммуналка. К тому же это с нами отношения плохие. С новым владельцем - не факт.
Мнение органа опеки могло бы иметь значение, если бы затрагивались жилищные права ребёнка - при отчуждении жилья, ему принадлежащего на праве собственности или жилья, где он (ребёнок) зарегистрирован. При чём здесь эта организация вообще в данном случае???
При совершении сделки в простой письменной форме к заявлению о государственной регистрации необходимо прилагать документы, свидетельствующие об извещении продавцом в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю, цене и иных условиях продажи. Полагаю, что риелторы справедливо опасаются оспаривания сделки. Для того, чтобы уведомление считалось надлежащим, надо получить доказательства вручения уведомления.
Пошлите почтой телеграмму, в которой изложите все существенные условия сделки. От получения телеграмм ещё никто не отказывался.
Покупатели есть. По крайней мере были. При том, что ничего от людей не скрываем. Видимо, не все могут или хотят покупать целые квартиры.предложите владельцам двух комнат альтернативу - либо они все подписывают, либо вы сдаете свою комнату чеченцам/азерам/дагам/цыганам.
Коммуналка - это коммуналка. К тому же это с нами отношения плохие. С новым владельцем - не факт.
Так и сдать низзя без согласия соседей.
Не, если устраивать войну с соседями, можно и проще.
Но оно надо?
Волга-ВолгаСкажите, в каком документе этот вопрос регулируется? Что нужно доказательство именно вручения. Важный для нас вопрос, но самостоятельно найти ответ не смог. Обращение с запросом в Росреестр также не помогло: пришла туманная отписка.
Для того, чтобы уведомление считалось надлежащим, надо получить доказательства вручения уведомления.
Волга-ВолгаЭто принципиальный момент? Телеграмма вместо письма? Письма-то соседи успешно игнорируют.
Пошлите почтой телеграмму, в которой изложите все существенные условия сделки. От получения телеграмм ещё никто не отказывался.
InjenerЭто мы имеем озвученную дочкой альтернативу: либо мы продаем им (за бесценок, точнее, за сумму сильно ниже рыночной), либо мы не продаем комнату вообще никому.
предложите владельцам двух комнат альтернативу
капитошка 1967Совершенно верно.
Так и сдать низзя без согласия соседей.
капитошка 1967Нам надо продать нашу собственность, и только. Война никого не интересует.
Не, если устраивать войну с соседями, можно и проще.
Но оно надо?
gunder1985Это невозможно.
Есть еще вариант залога. Т.е. у нотариуса оформляете договор, в котором указываете, что Вы взяли у покупатель некую сумму под залог комнаты. После чего не смогли вернуть долг (бывает) и комната отошла покупателю. Говорю так уверенно т.к. сам столкнулся с схожей ситуацией.
Залог недвижимости подлежит гос. регистрации.
Внесудебное обращение взыскания на заложенную недвижимость запрещается.
Закон, ст. 250 ГК РФ говорит о НАДЛЕЖАЩЕМ уведомлении. Читаем внимательно:
- надлежащем
-уведомлении
Всё остальное - дело судебной практики и усмотрения суда. Из моей личной практики могу сказать, что в случае спора вам надлежит доказать, что Вы - довели до сведения соседей условия сделки, а не просто послали уведомление письмом. Поэтому придётся попотеть и таки довести до них нужную информацию, поскольку это в ваших интересах. Способ уведомления в законе не указан, поэтому можно, как тут предлагали - попытаться вручить со свидетелями либо отправить заверенную телеграмму (текст её пусть заверит нотариус). Обратитесь к старшей по подъезду, пусть поможет, купите ей конфет или дайте денег, в конце концов. Доказательством вручения будет уведомление о вручении либо соответствующая расписка либо акт об отказе о составлении расписки и принятии уведомления либо отметка почтальона об отказе в принятии телеграммы.
Волга-ВолгаЕлена, я понимаю, что это в наших интересах, и очень хотел бы так и сделать. Соседи же понимают, что это не в их интересах, поэтому всячески избегают вручения.
Поэтому придётся попотеть и таки довести до них нужную информацию, поскольку это в ваших интересах.
К тому же дочка и внучка хоть и зарегистрированы в коммуналке, но фактически проживают в другом месте. Нам не известном. Само собой, это место нам не сообщается.
Мы же постараемся сделать всё возможное для надлежащего уведомления.
Елена, скажите, а если мы получим от нотариуса свидетельства по уведомлениям о продаже, содержащее только стандартный текст, что ответа в такой-то срок не поступило, и никаких дополнений о том, что письмо возвращено по причине невручения или что-то подобное? Это могло бы быть доказательством надлежащего уведомления, как считаете? Отец сегодня сообщил, что ходил к нотариусу за результатом очередного запроса и что текст "приписок" не содержит. Сам я эти свидетельства пока что не видел. Теряюсь в догадках, может, всё же вручили, наконец.
Я уже сказала, что данный вопрос относится к усмотрению суда в случае спора. Если вы знаете место фактического проживания соседей - известите их. Если нет (и они не смогут доказать, что вы - знали), то извещайте по адресу регистрации. Думаю, что при попытке вручения с соседями можно составить акт о непроживании и об отсутствии сведений о фактическом месте жительства.
Гоняться по всей России вы за ними, конечно, не обязаны. С другой стороны человек обязан жить там, где зарегистрирован по месту жительства.