проблемы с управляющей компанией

Прошу помощи в понимании ситуации и направлении действий.
Пишу сюда м.б. и в т.ч. для того, чтобы самому структурировать свои мысли.
Сорри за возможно неправильные юридические термины.

Как очередники получили жилье от города.
Есть договор с собственником (с городским Департаментом жилищной политики - ДЖП) купли-продажи жилья в рассрочку, по которому:
-право собственности наступает после полной оплаты стоимости и выплаты всех комм услуг,
-право пользования наступает после внесения первого взноса (уже внесен),
-обязательства подписывать какие-либо договора с управляющей компанией (УК) до момента вступления в право собственности не прописаны,
-акт сдачи-приемки в договоре не упомянут (с кем подписывать - не понятно).
Квартира требует незначительного устранения недоделок.

Сотрудники управляющей компании (УК) не выдают ключи, требуя подписания договоров с УК, которые вызывают вопросы, например:
-оплата расходов на отопление с момента подключения отопления (01.11.11), но до момента подписания договора с Департаментом (21.12.11).
-оплата услуг ЖКХ по тарифам, превышающим средне городские,
-оплата вывоза КГМ с момента ввода дома в эксплуатацию (~ август 2011) до полного заселения жильцами (по моим оценкам, не ранее лета 2012 г.).
.
Договор с УК не подписали, т.к., по слухам, УК право управлять домом получила с нарушениями (собрание ТСЖ не проводилось, была единственной компанией в конкурсе, организованном ДЖП).
Желания не платить за услуги ЖКХ нет, не хочу платить лишнее.

Есть несколько вопросов.
1. Обязаны ли жильцы оплачивать отопление дома за период, предшествующий заселению?

2. Какие действия предпринять, чтобы реально добиться изменения содержания и условий договора с УК?

3. Как до подписания договора с УК получить ключи?

4. В квартире входная дверь была сломана, украдена сантехника, что привело к небольшому затоплению соседа снизу. Сосед вставил свой замок и может дать ключи.
Есть желание установить свою металлическую дверь.
Какие проблемы могут при этом возникнуть с законом?

5. По договору с УК (еще не подписанному) оплата воды наступает после подписания акта передачи ключей (счетчики стоят, но не опломбированы).
В течение нескольких месяцев возможна такая ситуация:
-договор не подписываю, УК ключи не дает, акта передачи ключей не подписываю,
-но поставлю свою дверь, хотя проживать не буду.
В такой ситуации оплата воды будет начисляться с момента официального подписания акта передачи ключей или с момента установки своей двери (по средним тарифам водопотребления)?

Спасибо всем откликнувшимся.
С уважением,
Beeper.

beeper
Есть несколько вопросов.
1. Обязаны ли жильцы оплачивать отопление дома за период, предшествующий заселению?

beeper
2. Какие действия предпринять, чтобы реально добиться изменения содержания и условий договора с УК?

beeper
3. Как до подписания договора с УК получить ключи?

beeper
4. В квартире входная дверь была сломана, украдена сантехника, что привело к небольшому затоплению соседа снизу. Сосед вставил свой замок и может дать ключи.
Есть желание установить свою металлическую дверь.
Какие проблемы могут при этом возникнуть с законом?

beeper

5. По договору с УК (еще не подписанному) оплата воды наступает после подписания акта передачи ключей (счетчики стоят, но не опломбированы).
В течение нескольких месяцев возможна такая ситуация:
-договор не подписываю, УК ключи не дает, акта передачи ключей не подписываю,
-но поставлю свою дверь, хотя проживать не буду.
В такой ситуации оплата воды будет начисляться с момента официального подписания акта передачи ключей или с момента установки своей двери (по средним тарифам водопотребления)?

Спасибо всем откликнувшимся.
С уважением,
Beeper.

Со сути, надо понимать, что УК - это просто наемный коллективный дворник/электрик/уборщица/управдом. Но они хотят, как в СССР, когда управдом - царь и бог. Вот это у них нужно отвоевывать.

По смыслу, если стоят счетчики воды - то оплата воды должна быть по показаниям счетчика, и без разницы -живет там кто или нет. Если счетчик накрутил воду - надо платить. Если не накрутил -то УК должно быть покуй, живут там или нет.

Касаемо договора - скорее всего, подписать его придется.

По отоплению я думал, что в законах есть какая-то норма, по которой отопление в зимний период обеспечивает сохранность отделки квартиры (не промерзает, обои не отстают из-за конденсата, трубы не лопаются и т.п.).
И поэтому оябзаны оплачивать отопление с момента включения.

Теперь объединим вопросы 1 и 2.
УК предлагает договор, по которому оплата отопления с момента подключения.
Это противоречит закону, по которому платят только за то, что потребляют. Следовательно, пункт договора с УК противоречит закону (если я правильно понимаю, такое называется ничтожным).
Что в этой ситуации делать индивидуально (толпу пока не собрать, увы):
-Не подписывать договор?
-Писать письмо в УК об изменении пункта о сроках отопления до подписания договора?
-Подавать в суд? На кого и какие отношения, если договор не подписан?

Pragmatik
Не факт, что испугаются.

Pragmatik
Произвол. Пользование услугами не может быть привязано к ключам.

Сориентируйте, плиз, в многообразии законов (ГК, КОАП, ЖК и т.п.), где прописана эта норма или запрет на эту норму.

beeper
По отоплению я думал, что в законах есть какая-то норма, по которой отопление в зимний период обеспечивает сохранность отделки квартиры (не промерзает, обои не отстают из-за конденсата, трубы не лопаются и т.п.).
И поэтому оябзаны оплачивать отопление с момента включения.

beeper
Теперь объединим вопросы 1 и 2.
УК предлагает договор, по которому оплата отопления с момента подключения.

beeper
Это противоречит закону, по которому платят только за то, что потребляют. Следовательно, пункт договора с УК противоречит закону (если я правильно понимаю, такое называется ничтожным).
Что в этой ситуации делать индивидуально (толпу пока не собрать, увы):
-Не подписывать договор?
-Писать письмо в УК об изменении пункта о сроках отопления до подписания договора?
-Подавать в суд? На кого и какие отношения, если договор не подписан?

beeper
Сориентируйте, плиз, в многообразии законов (ГК, КОАП, ЖК и т.п.), где прописана эта норма или запрет на эту норму.

beeper

Умеете обнадежить. :-)

Pragmatik
Подписать договор с протоколом разногласий, где указать, что пункт об отоплении предлагаете в другой редакции.

Да, трудно бороться не на своем поле.
ИМХО, протокол разногласий предполагает согласие или несогласие УК на новую редакцию.
Как вариант, напишу я "предлагаю Приложение N в части отопления изложить в следующей редакции...", а УК напишет "не согласны". И чего?

Протокол разногласий - это хитрая штука. Подписав со своей стороны договор с протоколом разногласий - вы сделаете одно большое дело - вы ПОДПИШЕТЕ ДОГОВОР. И вас уже никто не упрекнет и не накажет за то, что вы договор не желаете подписывать. Спор будет лишь по несогласованному пункту договора.

Если это такая хитрая штука, то как протокол присовокупить к договору?
Договор распечатывает представитель УК. Убедить его внести в договор упоминание о протоколе разногласий будет сложно.
Самим напечатать в 2-х экз., один им, на втором их пометку о приемке и оставить себе?

Берете договор на руки. Сами составляете протокол разногласий. В тексте договора, поверх подписи, пишете от руки: "С протоколом разногласий" и подписываете договор. К договору прикладываете подписанные вами экземпляры протокола. Все, дело сделано, мяч на половине противника. 😊 Теперь уже им придется что-то делать.

Хм, у меня тоже вот возникла проблема с "Управляющей Организацией", правда иного плана.
Попробую поделиться информацией.
1. Договор с УО (почему то принято говорить УК, но это же - "Управляющая Организация") можно вообще не подписывать, но тогда считается, что Вы конклюдентными действиями приняли условия типового договора.
Так-что договор лучше заключать, другое дело в каком виде.
2. Обязанности по оплате ЖКУ возникают у собственников ЖП - с момента возникновения права собственности, у нанимателей ЖП - с момента возникновения права пользования. Т.е. судя по всему в Вашем случае - с момента внесения первого взноса. Оплата производится по показаниям приборов учёта, при отсутствии приборов учёта по нормативам согласно количеству зарегистрированных жильцов (если приборы не опломбированы и не поставлены на учёт, тоже по нормативам).
3. Выдачу ключей от ЖП нанимателям и подписание с ними актов приёма-передачи собственник (ДЖП) повесил на УО. Это нормально. Только не получайте просто ключи, а с подписанием акта, тогда за все недостатки (сломана дверь, украдена сантехника и т.д.) будет отвечать УО.
Но вот отказывать в выдаче ключей, до подписания договора со стороны УО явно противозаконно. Здесь заявление в УО о выдаче ключей в письменной форме, с приложением копии документа подтверждающего возникновение права на пользование ЖП (сию бумагу должен выдать ДЖП). Как обычно в 2-х экзеплярах под отметку о приёме. Пусть официально отказывают.
4. Насчёт протокола разногласий к договору всё верно.
5. Предоставление коммунальных услуг (заключение договоров и отношения с УО) регламентируется постановлением 307 от 23.05.2006, хотя м.б. уже 354 от 2011.
6. Ну и две организации, куда можно пожаловаться на действия УО - это Госжилинспекция и, как ни странно прокуратура.

Постановлениение N 307 утратило силу, действует N 354 от 6 мая 2011 г.

Я ориентировался по "консультант+" - там указано, что пункт 6 постановления и "правила предоставления коммунальных услуг ..." пока не вступили в силу. Хотя я могу ошибаться, но исключительно из-за излишнего доверия к "консультант+".
В принципе основное важное (и полезное) по заключению договоров и общению с управляющей организацией содержится в этих "правилах".

2 Полимах

Вы совершенно правы, это я ошибся. Я, грешным делом, думал, что за прошедшее время всё уже приняли... А оно всё, оказывается, как было, так и осталось...

Полимах
пункт 6 постановления и "правила предоставления коммунальных услуг ..."

Может я что не понял, но пункт (м.б. глава) 6 "Правил" определяет "VI. Порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период ВРЕМЕННОГО отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении."

В моей ситуации с отоплением может более правильно пользоваться
V. Права и обязанности потребителя
51. Потребитель имеет право:
д) быть в соответствии с настоящими Правилами или договором полностью или частично освобожденным от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг;

Не, п.6 говорит о том, какое из постановлений - 307 или 354 действует

Pragmatik
Вы этих услуг не потребляли.

Чиатю закон о защите прав потребителей и не могу найти статью, в которой бы прямо говорилось о том, что не надо платить за услуги, которые не потреблял.
Ткните, плиз, в номер статьи.

Это общий смысл права. Обязанность платить за что-то появляется или в силу закона, или в силу договора, или по решению суда.
Договора - нет. По закону? Вот пусть они покажут статью, где будет написано, что вы обязаны платить за то, чего не потребляли.

Собственно, максимум, на что они вправе рассчитывать - это, скажем, оплата вами тепла с момента, как у вас возникло право заселяться. Тут - да, по теплу - не отвертеться.

Pragmatik
Это общий смысл права.

нашел статьи в других законах, которые в общем созадют такое право.

Pragmatik
Собственно, максимум, на что они вправе рассчитывать - это, скажем, оплата вами тепла с момента, как у вас возникло право заселяться. Тут - да, по теплу - не отвертеться.

Прагматик, Полимах, большое спасибо за обсуждение.
Мозги структурировались.

Давайте, долбите этих упырей. 😊

beeper
Может я что не понял, но пункт (м.б. глава) 6 "Правил" определяет "VI. Порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период ВРЕМЕННОГО отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении."

Полимах
У Вас первоочерёдно получить ключи и акт сдачи-приёмки квартиры.

Акт сдачи-приемки, похоже, отсутствует как класс как у Департамента, так и у УК. Буду искать форму такого акта на жилье и пытаться вручить УК.
Только ни в одном договоре упоминания об акте приемки просто нет.

Акт приёма-передачи квартиры в собственность будет необходим при гос. регистрации права собственности (один из документов, представляемых для регистрации).
Акт приёма-передачи квартиры в пользование (до выкупа) тоже необходим, иначе чем подтвердить, что квартира Вам передана?
Погуглите, ситуация вроде такая:
1. Если в договоре (купли-продажи или аренды и т.д.) не оговорено иное, согласно общим правилам передача оформляется актом приёма-передачи.
2. Определённой формы акта приёма-передачи нет. Рекомендации по оформлению такого акта найдёте там же.

Вот всё общение с УО только в письменном виде.
Пишете им обращение - предлагаю оформить передачу ЖП на основании ... составлением акта приёма-передачи и выдачей ключей от ЖП, акт прилагается.
В случае отказа буду вынужден обратиться в суд. Копия в Госжилинспекцию (можно вторую копию в прокуратуру).

Первый раз сталкиваюсь с таким пунктом договора между обычными продавцами и покупателями:
6. Прочие условия.
6.1. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность в отношении информации, полученной ими друг от друга или ставшей известной в ходе выполнения работ по Договору, не открывать и не разглашать в общем или в частности информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия другой стороны Договора.

ИМХО, это должно быть в обязанностях УК (по отношению к частному лицу), но какого ... это накладыват на меня ограничения, тем более без перечня закрытой информации?

В принципе - это стандартные условия для коммерческих договоров. В вашем конкретном случае, тут, конечно, может быть некоторая засада. Ибо не расписано, какой именно "информации". Получается, что любая информация - это конфиденциально.
Тут порекомендовал бы поточнее расписать этот пункт, ограничившись, к примеру, персональными данными и коммерческой тайной. Ну, при условии, что УК на это пойдет.

Pragmatik
Получается, что любая информация - это конфиденциально.

Именно.

Pragmatik
Тут порекомендовал бы поточнее расписать этот пункт, ограничившись, к примеру, персональными данными и коммерческой тайной.

В протоколе разногласий предложить такую редакцию?
6.1.В части соблюдения конфиденциальности информации, полученной сторонами друг от друга или ставшей известной им в ходе выполнения работ по Договору,
стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

или добавить пункт
6.2. Требования п.6.1. Договора не распространяются на случаи раскрытия конфиденциальной информации по запросу уполномоченных органов и организаций, а также в других случаях, предусмотренных законами РФ.

Кстати, прочитал, что если одна из сторон не подписала протокол разногласий, о котором упомянуто в договоре, договор считается недействительным.
Тут моего воображения о последствиях не хватает, т.к. впадаю в эйфорию (если УК вообще не подпишет, то не надо платить! :-)), а эйфория в такой ситуации - это не хорошо.

Прочитал статью в газете (жаль, без деталей) про люберецкие УК, которые, не смотря на протоколы разногласий от жильцов, смогли стрясти с них по 50 тыр. Грустно.

Прагматик, Полимах,
за помощь в этой теме
с удовольствием презентую пару бутылок вкуснейших массандроских вин (16х16, куча медалей) или коньяков (5 зв., с привкусом чернослива и ореха).
:-)

beeper
Вот и ломаю голову, как правильно это сделать.
Брать на себя обязательства конфиденциальности в отношении сведений, составляющих коммерческую тайну, перечень которой мне не известен - не айс. Мало ли что они там пропишут.

В протоколе разногласий предложить такую редакцию?
6.1.В части соблюдения конфиденциальности информации, полученной сторонами друг от друга или ставшей известной им в ходе выполнения работ по Договору,
стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

или добавить пункт
6.2. Требования п.6.1. Договора не распространяются на случаи раскрытия конфиденциальной информации по запросу уполномоченных органов и организаций, а также в других случаях, предусмотренных законами РФ.

beeper
Кстати, прочитал, что если одна из сторон не подписала протокол разногласий, о котором упомянуто в договоре, договор считается недействительным.
Тут моего воображения о последствиях не хватает, т.к. впадаю в эйфорию (если УК вообще не подпишет, то не надо платить! :-)), а эйфория в такой ситуации - это не хорошо.

Протокол вам нужен для того, чтобы вас никто не обвинил в неподписании договора, чтоб не смогли начислять штрафы якобы за "неплатежи".
То, что УК не подписывает договор с протоколом - это уже её проблемы, "мяч на её территории". Т.е., это уже ей вертеться и придумывать, что и как делать. ибо вы-то договор подписали! 😊

Pragmatik
А это, екак раз, те реалии, о которых я говорил. Именно поэтому чем больше будет тех, кто вступает с ними в споры, тем быстрее ситуацию можно будет привести к нормальному виду.

увы, сейчас собственников в доме 8 человек. :-(

Pragmatik
Тут главное - понимать смысл. А смысл в том, что УК под "конфиденциальную информацию" хочет подвести ВСЁ, что только можно.

А мне кажется, что подписание договора с управляющей организацией не является обязательным. Типовой договор, предлагаемый управляющей организацией, наверное является публичной офертой.
Собственник или наниматель ЖП, пользуясь данным ЖП и производя оплату ЖКУ, конклюдентными действиями подтверждает принятие условий договора.
Такой вот вариант. Вот кстати, я уже три года собственник квартиры, но договора с управляющей организацией не заключал, ЖКУ оплачиваю - все довольны, никаких претензий ко мне.

Но это конечно не метод.
Типовой договор, предлагаемый УО, ну как рояль - ужасно склизкий инструмент. Не содержит многих существенных условий и, содержит условия противоречащие законодательству. Поэтому надо предлагать свой вариант договора, обосновывая все различия конкретными правовыми нормами. Тогда, при отказе можно обращаться в суд насчёт понуждения в заключении договора.

В случае пункта о конфедициональности информации, необходима расшифровка данного выражения. Для собственника - это персональные данные, сведения о личной жизни. А для УО?

Полимах
но договора с управляющей организацией не заключал, ЖКУ оплачиваю

Полимах
обосновывая все различия конкретными правовыми нормами.

beeper
увы, сейчас собственников в доме 8 человек. :-(

beeper
понимаю, поэтому и хочу под конфиденциальную информацию подвести только то, что таковым считается по закону.

Полимах
Но это конечно не метод.
Типовой договор, предлагаемый УО, ну как рояль - ужасно склизкий инструмент. Не содержит многих существенных условий и, содержит условия противоречащие законодательству. Поэтому надо предлагать свой вариант договора, обосновывая все различия конкретными правовыми нормами. Тогда, при отказе можно обращаться в суд насчёт понуждения в заключении договора.

По практике - это ОЧЕНЬ проблеммно! Как правило, даже внутри одного дома будут жильцы, которые будут просто тупо мутить воду, на ровном месте. Но даже там, где собственники сплачиваются и создают TCЖ - у председателей этих TCЖ порой случаются проблемы со здоровьем... устроенные, конечно же... Ну, Вы поняли... 😞

beeper
Как ключи получили без подписания договора? Писали Обращение и заявления в Прокуратуру?

А вот со своим вариантом договора, действительно ОЧЕНЬ ПРОБЛЕМНО.
ЖК РФ ст. 162, ч.4 "Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме."

Полимах
ЖК РФ ст. 162, ч.4 "Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех СОБСТВЕННИКОВ помещений в многоквартирном доме."

А для нанимателей социального найма?

Pragmatik
у председателей этих TCЖ порой случаются проблемы со здоровьем...

Pragmatik
Тогда задница.

beeper
НУ и чё тогда, подписывать без протокола разногласий?

Не-е-е-е-е... Пободаться имеет смысл. По крайней мере, это даст им понять, что жилец - с головой, а не просто валенок. 😊))))

Обнаглею :-)
С такой бумажкой бодаться получиться?

Протокол разногласий N 1
к договору N ... от 30 декабря 2011 г.

Московская область, г. Долгопрудный " " января 2012 г.

30 декабря 2011 г. получен договор N ... на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома.
Сторонами этого договора являются ..., наниматель (по Договору N ... купли-продажи с рассрочкой платежа от 21.12.2011 г.) помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ... (далее - Помещение), именуемый в дальнейшем "Наниматель", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "...", в лице ..., действующего на основании ..., именуемое в дальнейшем "Исполнитель", с другой стороны.

Предметом договора является оказание Исполнителем услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, предоставление услуг Нанимателю, которые Наниматель оплачивает в установленном Договором порядке.

Наниматель, рассмотрев Договор, выражает несогласие по нижеприведенным пунктам Договора и предлагает изложить п. 6.1 Договора и п.3. Приложения N 3 в своей редакции, а п. 6.2. исключить из Договора, т.к. условия этих пунктов противоречат законодательству РФ и являются для Нанимателя существенными.

П.п. Договора
6.1
Редакция пункта в Договоре (редакция Исполнителя):
"6.1. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность в отношении информации, полученной ими друг от друга или ставшей известной в ходе выполнения работ по Договору, не открывать и не разглашать в общем или в частности информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия другой стороны Договора."
Редакция Нанимателя:
"6.1.В части соблюдения конфиденциальности информации, полученной сторонами друг от друга или ставшей известной им в ходе выполнения работ по Договору, стороны руководствуются действующим законодательством РФ."

П.п. Договора
6.2
Редакция пункта в Договоре (редакция Исполнителя):
"6.2. Требования п.6.1. Договора не распространяются на случаи раскрытия конфиденциальной информации по запросу уполномоченных органов и организаций в случаях, предусмотренных законами РФ."
Редакция Нанимателя:
Исключить из Договора

П.п. Договора
П. 3 Приложения N 3 колонка "Дата начала предоставления услуг"
Редакция пункта в Договоре (редакция Исполнителя)
"С момента ввода дома в эксплуатацию 01.11.2011 "
Редакция Нанимателя
"С момента подписания договора купли-продажи 21.12.2011 г."

Наниматель Исполнитель:

Получил:
Специалист отдела заселения ________________ / М.П. Дата " " января 2012 г

Полимах
А мне кажется, что подписание договора с управляющей организацией не является обязательным. Типовой договор, предлагаемый управляющей организацией, наверное является публичной офертой.

beeper
А для нанимателей социального найма?

Лавкрафт
Оне не собственники.

т.е. у нанимателей договора не обязательно должны быть одинаковыми?

Ну, с ними вообще никто не должен договора заключать.

Лавкрафт
Ну, с ними вообще никто не должен договора заключать.

Не понял.
Не должен, не обязан или не имеет права?

Договор управления МКД заключается УО с собственником помещения.

Мда, кажется разогнались и проскочили поворот.
Действительно, собственник заключает с УО договор управления, а наниматель заключает с собственником договор найма.
ТС, надо определиться со своим статусом.
Но всё равно, в первую очередь ключи (замок естественно срочно менять) и акт приёма-передачи.

В том то и проблема, что статус окончательно не понятен.
У меня договоро купли-продажи с собственником (департаментом жилищной политики - ДЖП), по которому я "Покупатель". Собственником стану после выплаты всей суммы (через 3 мес или 10 лет).
До наступления права собственности, как я понимаю по косвенным признакам, мы относимся к нанимателям социального найма.
Сейчас этот вопрос уточняем.

У собственника (ДЖП) должен быть договор на управление МКД с УО (сейчас выясняю / уточняю этот вопрос).
Никаких договоров найма с ДЖП у нас нет.
УО предлагает нам подписать договор на обслуживание МКД и предоставление комм. услуг, называя нас "Наниматель", а не "Заказчик".

Еще непонятный прикол.
УО предлагает подписать несколько договоров:
-по одному определяются правила обслуживания и поддержания в рабочем состоянии приборов учета воды (без упоминания денег, нами подписан),
-по другому обслуживание и ремонт МКД и предоставление коммунальных услуг, в т.ч. воды (с платой за услуги, пока не подписан).
Номера этих двух договоров и даты заключения одинаковы.
Предполагаю или ошибку при оформлении со стороны сотрудника УО или злой-презлой умысел.
Кто-нибудь сталкивался с подобными подставами и что от этой ситуации ждать?

Для начала, действуют всётаки похоже "правила" утверждённые 354 постановлением. Только там высокие умы размышляют, с какого именно дня. В официальных изданиях сиё постановление было опубликовано не в том порядке, в каком обычно публикуется.
По этим правилам, наниматели тоже заключают договор с УО.
По двум договорам - скорее всего техническая ошибка и, первый д.б. приложением ко второму.

Полимах
Для начала, действуют всётаки похоже "правила" утверждённые 354 постановлением. ... По этим правилам, наниматели тоже заключают договор с УО.

Полимах
По двум договорам - скорее всего техническая ошибка и, первый д.б. приложением ко второму.

Люди добрые, подскажите, плиз, еще по содержанию формулировок договора, а то времени остается мало.

2.3.4. Направлять денежные средства, полученные за счет экономии (ресурсосбережение, перерасчета платежей и пр.) на возмещение вреда, причиненного жилищному фонду при эксплуатации и уплату штрафных санкций, налагаемых контролирующими органами.

Не нашел в законах право УО тратить собранные средства на штрафы.
Вопрос 1: В таком желании есть нарушение или они имеют право?

5.1. Договор действует в течение одного календарного года с момента его подписания Сторонами.
5.2. При отсутствии у Исполнителя документов, перечисленных в п. 2.4.14 Договора (ТС: речь идет о свидетельстве о праве собственности, которое может быть получено через время), Договор считается пролонгированным на следующий календарный год на тех же условиях.
5.3. Договор может быть расторгнут:
-по соглашению сторон,
-в одностороннем порядке по инициатеве Исполнителя с обязательным уведомлением Нанимателя в случае, если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые Исполнитель не отвечает, окажется непригодным для использования по назначению,
-по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Меня смущает автоматическая пролонгация и невозможность расторгнуть договор как Нанимателю, а не собственнику. Даже представить не могу, какие могут быть подводные камни.
Знаю, что УО в доме может быть одна, т.е. если собственники поменяют УО, придется заключать договор с этой новой УО. Это нормально.
Вопрос 2: Ущемлены ли в п.п. 5.2. и 5.3. наши права? К каким неприятностям готовится?

ЗЫ Предложение вина или коньяка остается в силе.

По 2.3.4:
- Перерасчёт платежей - не экономия. Начислили меньше чем д.б., провели перерасчёт и (в следующем расчётном периоде) начислили больше, что бы взыскать недоплаченное, или наоборот. Т.е. недоплата д.б. возвращена УО, а переплата собственнику/нанимателю.
- Ресурсосбережение - это стоят общедомовые счётчики на всё, а часть владельцев платит по нормативу (значительно больше)? Вроде ситуация тоже предусмотрена правилами и в итоге выливается в перерасчёт платежей.
- Остаётся только экономия заработной платы.
Сначала надо определить, за чей счёт собираются экономить. А то съэкономят на замене труб, а потом съэкономленными средствами будут возмещать вред, причинённый заливом.
Если найдутся реальные статьи экономии, предлагайте направить средства например на капремонт.

по 5.2: А оригинальный текст данного пункта, а заодно и 2.4.14 можно в студию? А то, честно говоря не могу уловить смысл.

по 5.3: Как наниматель, Вы можете расторгнуть договор
- по соглашению сторон
- по иным основаниям, предусмотренным дествующим законодательством РФ.
Например, при завершении действия договора найма (желаю, что бы в связи с переходом ЖП в собственность)

Полимах
По 2.3.4:

потихоньку наступает понимание, пошел думать.

оригинальные тексты:
5.2. При отсутствии у Исполнителя документов, перечисленных в п. 2.4.14 Договора, Договор считается пролонгированным на следующий календарный год на тех же условиях.
2.4.14. В случае получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на Помещение в течение семи календарных дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права на Помещение предоставить Исполнителю копию данного документа и оригинал для сверки и внесения соответствующих изменений в учетные документы и заключения договора управления многоквартирным домом.

Полимах
Например, при завершении действия договора найма

Т.е. мне, как нанимателю, не отвертеться никаким способом от услуг этой УО?

Полимах
(желаю, что бы в связи с переходом ЖП в собственность)

Да, наниматели не вправе менять УО, это могут сделать только собственники решением собрания.
Автоматическое продление договора для нанимателя - меньше бегать. (пункты 5.2 и 2.4.14)

Спасибо всем.

Посмотрим, что получится.

Доброго времени суток!Хотел новую тему открыть,но здесь нашел нечто подходящее...В почтовом ящике обнаружил письмо о сборе собственников для принятия решения о замене нашей УК на другую,т.к. якобы тарифы по жку сильно завышены,и компания полностью не исполняет своих обязательств по договорам.Слышал что многие новостройки в МО больше платят жку т.к. в Москве помогает мэрия.Кто что думает по данному вопросу?

ИМХО, на собрание надо идти, послушать, что говорят с обеих сторон. Перед этим на сайте администрации города найти рекомендованные тарифы за содержание, ремонт и ЖКУ. Насколько знаю, в субъекте федерации, к которым относится МО, эти тарифы должны быть одинаковыми +/- городская специфика.
Про помощь московской мэрии москвичам тоже слышал, но, сугубое имхо, мне представляется это маловероятным (типа отмазки подмосковных чиновников).
Проблема более высоких цен в МО в более высоких ценах поставщиков и некоторой возможной накрутке, которая дается в качестве бонуса УО, связанным с администрацией города.
Если живете в Москве и получаете счета за ЖКУ, можете сравнить московские и подмосковные тарифы. Мое сравнение показало относительно небольшую и вменяемую разницу, причем, по некоторым позициям, плата в Москве была немного выше, чем в МО.
Хотя, в общем, окончательная сумма в МО получется заметно выше.
Запросите тарифы новой УО.
Если создаете ТСЖ, обратите внимание на впечатление от возможного председателя.
У меня в старом доме председателем ЖСК была тетка-опытный инженер строитель, так мы ее чуть не на коленях упрашивали в очередной раз быть председателем. Она спасла дом от агрессивно навязываемой УО.
А в других домах были большие проблемы с председятелями ТСЖ, которые уводили деньги со счета.
Почитайте ЖК по поводу собраний. На собрании фиксируйте соответствие происходящего положению ЖК, потом может пригодиться.

Инициатором ОСС может быть только собственник!

Лавкрафт
Инициатором ОСС может быть только собственник!

При этом предъявляются определенные и строгие требования по подготовке (информированию) и проведению ОСС.

Безусловно. Похоже, какой-то конкурент решил подсуетиться.

Возможно, но я, по аналогии со своим домом, предположил бы, что кого-то реально достала УО.
А конкуренция и возможность выбора - это хорошо, только (имхо) достаточно сложно и геморойно для обычных собственников.

Сравнивая с московскими.... Без воды,электричества и телефона - МО 3500(однушка),Москва 2600(двушка).

Гимназист
Сравнивая с московскими

Да, где-то так.
Се ля ви.
Знаю по оджному подмосковному городу, что ЖКУ контролируются реальными братками, подконтрольными мэру (тоже из братков).

так вот и думаю если это не в одном месте а в большинстве или вообще везде по области,какой смысл УК менять?

Гимназист
какой смысл УК менять?

Как я понимаю, разные УК по-разному относятся к своим обязанностям, не смотря на то, что все берут за это деньги.
Можно сэкономить деньги при таком же качестве услуг, а можно получить больше и качественнее услуги за те же деньги.

Подходит время подавать в суд на УО.
Уважаемые, подскажите, плиз, что прочитать о порядке подачи претензии к УО (куда, кому, как, в какой форме и прочее)?

это понятно что качество услуг и отношение бывают разными,вопрос вот не будет ли хуже?

Сейчас вся страна задает себе вопрос "не будет ли хуже". :-)
Дык, смотреть и выбирать надо, тем более, что выбор есть.
До собрания узнайте, какую новую УО предлагают, где она работала, посмотрите сайты и форумы (добрые люди много пишут о прошлой жизни УК), если рядом, поговорите с жильцами, которые под ней ходят.

Опять же,пока никакой конкретики-лишь бы от этой компании избавиться...

Тогда организатор к собранию не подготовился.

Люди добрые, порекомендуйте опытного юриста по жилищным вопросам в мск.

Люди добрые, порекомендуйте опытного адвоката/юриста по жилищным вопросам в Москве.
А то почитал т.н. "черные списки" адвокатов, страшно становится к ним приближаться. А надо. :-(

Ну ладно, представлявлю я Вам, лучшие списки стряпчих В Уфе, а дальше ююю????

Уфа далеко, мне б в Москве или в МО на севере от МКАД хоть кого-то вменяемого. А то вчера разговаривал с одним председателем коллегии адвокатов, спрашиваю:
-есть опыт противодействия УО?
а он отвечает:
-у меня по поводу ТСЖ интервью брала передача "Жадность".

Продолжение истории.

Отправили ценное письмо в УО. Оно пришло в их почтовое отделение. Почта отправила УО уведомление о приходе писем. Из УО никто письма не забирает, наверное, не хотят. Почта скоро отправит письма нам обратно, т.к. никто не берет.

Если кто сталкивался с такой ситуацией:
-что делать?
-в суде будет считаться, что писем УО не получала?

Думаю взять на почте бумагу, что по такому то адресу было отправлено уведомление, но никто письма не забрал.

Полученное обратно (невручённое) письмо ни в коем случае не вскрывать.
Оно д.б. вскрыто в судебном заседании.
Почта на конверте делает отметку об отказе от получения.

Полимах, большое спасибо!

Как продвигаются дела? Темы ЖКХ вообще сейчас актуальна. Сам борюсь со своей УК, но по 185 ФЗ. Дом 1962гв. Выбили деньги на капремонт дома вот теперь боримся за качество выполненых работ. Ап, темке!

Артём_Ка
Как продвигаются дела?

Ощущение непробиваемого беспредела остается.
Пока ищу юриста, который помог бы составить схему действий с учетом возможного противодействия УО, оценил затраты денег и времени.
Оказалось, что найти толкового трудно. Предварительные беседы по телефону создают впечатление слабого профессионализма и голимого пиара.
Пока нашел одного, на следующей неделе посмотрю, что предложит.

Какие-то скользские эти юристы, которые мне попались.
Первоначальная договоренность была встретиться в прошлую субботу, потом несколько раз переносил, неуверенно придумывая причины.
Сейчас договорились еще раз на субботу.

Продолжение.

Юрист на консультации показался не таким квалифицированным, как мне представлялось. Осталось не очень хорошее впечатление. Все свелось к стоимости услуг и вероятности выигрыша/проигрыша в 80/20 %.

Решил еще раз напомнить о себе в УО, чтобы инициировать процесс.
Два месяца назад они зарегистрировали наши обращения без номера.
Вчера позвонил чтобы записаться на прием к директору.
Да, да, говорят, ваши бумаги у нач. отдела по работе с клиентами.
Сегодня позвонили сами, говорят: "Нач. отдела передал их юристу, юристы директору, а у директора они потерялись. Принесите завтра копию, мы поставим завтрашнее число и сделаем пометку "повторно в связи с утерей". Готовы лично подъехать куда надо, лишь бы забрать копию."
Они боятся штрафов за неответ в положенные 30 дней?
Повторная регистрация документов даст им возможность еще месяц тянуть?

Продолжение.

Написали письма в Департамент жилищной политики с вопросами, с кем заключать договор на оказание услуг по обслуживанию дома, имеет ли конкретная УО право управления МКД и прочее.

На часть вопросов не ответили, но другие ответы опять ставят в тупик.
Юрист, который консультирует, на майские недоступен, поэтому хочу посоветоваться здесь (узнать направление думания и мнение, как правильно поступить).
Напомню:
-мы не собственники,
-УО предложила подписать договор обслуживания МКД, по которому перечисляются деньги за комуслуги,
-мы его подписали в конце января с протоколом разногласий,
-УО таким образом подписанный договор "потеряли",
-УО заключило договор управления МКД с застройщиком до 04.06.2011 г.,
-ключи УО не дает, в квартире не проживаем.

ДЖП на наше письмо ответило, что:
-владеет более 50 % жилья в доме,
-договор на управление МКД с этой конкретной УО не подписывало.

По п.2. ст. 163 ЖК "Управление МКД, в котором доля ... субъекта РФ в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50 %, осуществялется на основании договора управления данным домом, заключенного с УО, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в орядке, установленном Правительством РФ в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса (в ред. от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

Правильно ли я понимаю, что УО, не имея договора с ДЖП на управление МКД, не имеет права этим домом управлять?

Через 1-2 месяца инициативная группа хочет провести собрание, на котором, возможно, будет выбрана другая УО.
Я предположил, что узнав об этом, УО может быстро "найти" наш протокол разногласий и подписать его.
Говорят, что в МО были случаи, когда после выбора новой УО, жильцов заставляли платить новой и старой УО.
Хочу написать в УО письмо с отказом от договора (который с протоколом разногласий) до выяснения правомочности деятельности УО (потянуть время до выбора новой УО и платить уже ей), но почитав ГК, не понял, сможет ли УО в таком случае через суд получить с нас плату за ком услуги.
Может я не в том направлении действую и независимо ни от чего платить этой УО все равно придется?
Сориентируйти в направлении размышлений хотя бы.
Плиз.

beeper
-мы не собственники

beeper
договор обслуживания МКД -мы его подписали в конце января с протоколом разногласий

Лавкрафт
Как это понимать?

С собственниками УО подписывает договор управления МКД.
С нанимателями, которые получают жилье от ДЖП, УО заставляет подписывать договор не на управление, а на обслуживание, по которому наниматель оплачивает, а УО предоставляет коммуслуги.
На вопрос, кому оплачивать коммуслуги, ДЖП не ответило.
Счёта для оплаты коммуслуг нанимателями у ДЖП нет.
Квитанции на оплату коммуслуг выдает жильцам УО, а не ДЖП.

Короче, вскрывайте дверь и живите спокойно.

Лавкрафт
Короче, вскрывайте дверь и живите спокойно.

Некоторые тоже так думали. :-)
Спокойно не получается.
Есть один инициативщик, который поизучал законы, поставил свою дверь и зажил спокойно до тех пор, пока у него вдруг не оказались перерезанными провода, подводящие электричество в квартиру (в стояк к нему не заглядывал, не знаю, что и как ему перерезали).
Теперь живут без света.
На кого и кому жаловать - не знают.
ДЖП говорит: "понимаем, но ничем помочь не можем".
Жилинспекция тоже пока разводит руками, т.к. УО она вроде и есть, а вроде (по закону) ее и нет.

Напишу как всё должно быть по закону. Согласно ЖК РФ способ управления могут выбирать только СОБСТВЕННИКИ, а не дольщики и т.д.То есть те, у кого на руках есть документ "право собственности" полученный в юстиции, исключение -это создание НЕ СОБСТВЕННИКАМИ т.е. дольщиками и т.п. ТСЖ, на стадии оформления документов. По закону оплачивать коммуналку и содержание вы обязаны с момента получения права собственности это прямо прописано в Федеральном законе Жилищный кодекс. Но на практике, некоторые тянут с получением этого документа, а застройщики из-за этого не могут сдать дом городу.Поэтому, сложилась судебная практика, начислять квартплату с момента подписания АКТА ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ квартиры.Подписывается он с тем, кто выдал вам квартиру или с застройщиком. Без него вам не выдадут свидетельство о праве собственности. Я сама выиграла суд на эту тему и отсудила пару месяцев платежей. Если у вас сломана дверь или спёрли сан. технику, это всё должно быть отражено в акте приёма-передачи квартиры, как и показания счётчиков электроэнергии, воды и если есть тепла. Указанные в акте показания будут считаться нулевыми, с них пойдёт отсчёт, бывает что строители жгут свет и льют вашу воду .Проблема в том что нет пломб, но и это решаемо, без права собственности вы не можете прописаться, а по нонешнему закону, норматив считается по прописанным (правда к осени вступит в силу новый закон) Все недоделки указывайте в акте. Как правило застройщики избегают этого.Если "ваша квартира" залила кого-то до подписания акта приёма-передачи, вы за это ответсвенности не несёте, у меня была такая же ситуация, дали воду заглушек не было, я залила 3 этажа, но акт не подписан и инцедент на этом был исчерпан . Её несёт либо застройщик, либо ваше ДЖП. Никакой ремонт вы никому возмещать не должны.Докажете в любом суде. п.16 "Закона о защите прав потребителей" ПУНКТЫ договора противоречащие действующему законодательству признаются недействительными (через суд),без него вообще вам видимо не обойтись.Можете признать пункты договора незаконными, в части оплаты до получения права собственности и подписания акта приёма-передачи, он противоречит Федеральному закону Жилищный кодекс. А так же странный пункт о конфиденциальности. Его можно понять так, что вы не имеете право обратиться к адвокату, если вас дурит УК, т.е. разгласите информацию, на то видать и расчитано. Такой пункт вообще полный маразм. Вопщим смысл сказанного : Идёте в депратамент и настаиваете на подписании АКТА ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ квартиры. УК к этому отношения не имеет, это наёмная домработница, которая диктует вам условия. Акт передачи ключей ЭТО ПРОМЕЖУТОЧНЫЙ АКТ, подписывается до АКТА приёма передачи квартиры, в моём случае его вообще не было (может здесь и порылась собака?)Мы дверь ставили и никого об этом не спрашивали. Требуйте АКТ приёма-передачи квартиры,а не ключей, с даты его подписания вы хозяин и несёте за всё ответственность.И вообще, ключи выдаёт не УК, вдумайтесь в смысл, УК-ЭТО ДОМРАБОТНИЦА.Вам надо бодаться с ДЖП. И вообще мне кажется, что на вас пытаются спихнуть расходы застройщика. А что у вас прописано в договоре с ДЖП? Там тоже написано, что коммуналку оплачиваете до получения права собственности?

Лоханулась ))) по новому ЖК РФ ук назаначает город, но мысл сказанного от этого не меняется )))[QУОТЕ][Б]Напишу как всё должно быть по закону. Согласно ЖК РФ способ управления могут выбирать только СОБСТВЕННИКИ, а не дольщики и т.д.То есть те, у кого на руках есть документ ъправо собственностиъ полученный в юстиции, исключение -это создание НЕ СОБСТВЕННИКАМИ т.е. дольщиками и т.п.

------------------
Если ваши дела идут
плохо,
не ходите рядом с ними.

по новому ЖК РФ ук назаначает город

beeper
Тарифы по теплу и т.д. сильно завышены?

Fall
В смысле УК собственники не могут менять?

Если в течение года собственники не выбрали форму управления, то администрация города проводит конкурс на управление домом.

Fall
Тарифы по теплу и т.д. сильно завышены?

Поэтому мы готовы платить, но не знаем кому. :-)

NEWSru.com

Федеральная служба по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) расследовала незаконный вывод 3 млрд рублей из сферы жилищно-коммунального хозяйства. На эти деньги подозреваемые в мошенничестве, задействовавшие в схеме десятки юридических лиц, приобрели недвижимость во Франции и Швейцарии, а также интернет-провайдера в России.

При участии Росфинмониторинга, правоохранительных органов и подразделений финансовых разведок шести стран была раскрыта мошенническая схема по выводу за рубеж активов в размере 3 млрд рублей из сферы жилищно-коммунального хозяйства, рассказал "Коммерсанту" начальник юридического управления Росфинмониторинга Павел Ливадный. В схеме хищения средств из системы ЖКХ, которую раскрыл Росфинмониторинг, было задействовано несколько десятков юридических и физических лиц и три банка, уточнил Ливадный.

По его словам, в обнаружении криминальных активов и отслеживании движения средств принимали участие подразделения финансовой разведки США, Франции, Кипра, Люксембурга, Швейцарии и Британских Виргинских островов. Расследование Росфинмониторинга на прошлой неделе было признано лучшим финансовым расследованием года на петербургской встрече представителей группы "Эгмонт", объединяющей финразведки 127 стран.

Схема работала под контролем высокопоставленного регионального чиновника, пояснил Ливадный. Руководителям муниципальных районов выставлялись консолидированные счета на оплату несуществующих долгов населения и муниципальных предприятий за коммунальные услуги. Счета выставляли не поставщики услуг, а фирмы, якобы приобретшие эту задолженность с помощью фирм-однодневок у управляющих компаний.

Для погашения задолженности администрации районов были вынуждены брать кредиты в банках. Полученные деньги участники схемы распределяли по другим финансовым операциям, чтобы замаскировать источник происхождения. Далее средства переводились на счета зарубежных компаний в виде оплаты товаров или услуг или обналичивались физическими лицами. "Криминальные доходы от этой схемы были направлены на приобретение нескольких отелей в курортных местностях Франции, одного шале в Швейцарии и интернет-провайдера в России",- рассказал Ливадный.

Такая схема работала до тех пор, пока один из глав администраций не обнаружил задолженность - несмотря на то что уплатил коммунальщикам по всем счетам, и обратился в полицию, которая, в свою очередь, сделала запрос в Росфинмониторинг.

По оценке главы Росфинмониторинга Юрия Чиханчина, общий объем сомнительных операций в сфере ЖКХ ежеквартально составляет порядка 10 млрд рублей. Поле для мошеннических операций в сфере ЖКХ сопоставимо с объемами махинаций в ходе тендеров и закупок, считают эксперты.